Действующий по доверенности

Продажа квартиры по доверенности в 2021 году: риски покупателя и продавца, образец и бланк договора, документы

Действующий по доверенности

Российское законодательство позволяет владельцу недвижимости продавать его не лично, а делегировав эти полномочия своему представителю.

Доверенное лицо в случае участия в сделке по купле-продаже недвижимого имущества действует в рамках своих полномочий, определенных доверенностью.

По закону доверенность, позволяющая совершать сделки с недвижимостью и обращаться с заявлением в органы регистрации права собственности, должна быть обязательно заверена нотариусом.

Представительству как форме гражданских правоотношений и институту гражданского права посвящена гл. 10 ГК РФ. Одним из видов добровольного представительства является доверенность. Понятие доверенности раскрывается в ст. 185 ГК РФ.

Доверенность — это письменное полномочие, выдаваемое лицом другому лицу (нескольким лицам) для представительства перед третьими лицами в интересах доверителя (того, кто выписал доверенность).

Одновременно это и односторонняя сделка, которая подтверждает полномочия представителя на осуществление каких-либо действий.

При доверенности существует как минимум три взаимодействующие между собой стороны:

  1. Доверитель — тот, кто выдает доверенность.
  2. Доверенное лицо (представитель) — тот, на чье имя выписана доверенность.
  3. Третье лицо — тот, с кем взаимодействует доверенное лицо.

Доверенность может быть выписана доверителем на одного или на несколько лиц (многосторонняя доверенность). В таком случае они осуществляют свои полномочия в соответствии с текстом документа. Если он не содержит подобных указаний, то доверенные лица должны действовать совместно.

По кругу полномочий доверенности разделяются на несколько видов:

  1. Разовая — позволяет выполнить одно конкретное действие.
  2. Специальная — дает полномочия выполнять какие-либо однородные действия.
  3. Генеральная — предоставляет полномочия полностью представлять интересы доверителя без каких-либо ограничений.

По срокам доверенности бывают срочными (ограничены каким-либо периодом времени) и бессрочными.

Можно ли по доверенности продать квартиру?

Если доверенность составлена верно, то на ее основании доверенное лицо может участвовать в сделках в рамках полномочий, указанных в документе. Он может продать любой объект недвижимого имущества, в том числе и квартиру, но только если доверитель является собственником, а текстом документа представителю делегировано такое полномочие.

Источник оплаты принципиального значения не имеет. Можно по доверенности продать квартиру под материнский капитал, под ипотеку, другие виды займов, с использованием средств государственных программ, например, военного сертификата. Если документ грамотно составлен, то купля-продажа квартиры по доверенности ничем не отличается от обычной сделки.

Существует одно важное уточнение! Доверенность, в полномочия которой входит право подачи заявлений на государственную регистрацию, должна быть нотариально заверена (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Сама по себе сделка по продаже квартиры не требует обязательного участия нотариуса. В большинстве случаев не нужно и заверять договор купли-продажи. Однако переход права собственности на недвижимое имущество требует государственной регистрации. Если во время сделки по продаже недвижимости действует представитель, он обязан предъявить доверенность, заверенную нотариусом.

Кто заверяет доверенность?

Доверенность на продажу квартиры обязательно заверяется нотариусом. Однако далеко не везде есть такая возможность. В населенных пунктах, в которых нет нотариуса, его функции выполняют другие лица — обычно главы местной администрации либо уполномоченные ими должностные лица.

Если продавец проживает за границей, то за получением доверенности ему нужно обращаться в консульство России за рубежом. Доверенность заверит сотрудник консульского отдела, уполномоченный на совершение нотариальных действий.

Скачать образец доверенности

Когда используется доверенность?

Продажа квартиры по доверенности используется тогда, когда непосредственно сам собственник не может лично участвовать в сделке.

Например, когда собственник постоянно проживает в другом городе, болен, слишком стар, чтобы посещать государственные органы, занят на работе (службе) и не может отлучиться и т. д.

Представитель, действующий на основе доверенности от продавца, без его присутствия может подписать договор купли-продажи и подать документы в Росреестр для госрегистарции.

Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция

Последовательность действий при продаже квартиры с участием представителя зависит от того, какое участие в ней принимает сам продавец.

Одно дело, когда он просто не может присутствовать на самой сделке и государственной регистрации. В таком случае все действия, направленные на продажу квартиры и подготовку сделки, совершаются собственником.

Доверенное лицо лишь подписывает договор и/или обращается в орган госрегистрации.

Другое дело, когда владелец не принимает никакого участия в сделке. В таком случае все действия по продаже совершаются представителем. В том числе он может брать аванс или задаток. Так как договор аванса (задатка) не регистрируется в Росреестре, то для совершения подобного действия нотариальная доверенность не нужна. Достаточно лишь составленного и подписанного собственником документа.

Важно! Если выписана генеральная доверенность, то все условия совершения сделки покупатель оговаривает с представителем. Если документ делегирует доверенному лицу лишь право подписания договора и обращения в органы госрегистрации, то условия нужно оговаривать с собственником помещения.

Оформление доверенности у нотариуса

Перед тем, как провести сделку, нужно заверить доверенность у нотариуса. Для этого владелец квартиры должен предоставить личный паспорт и сообщить:

  • имя и паспортные данные представителя (его паспорт и личное присутствие не нужны);
  • сведения об объекте недвижимости (точный адрес).

Согласно пп. 15 п. 1 ст. 333.24 НК РФ, стоимость услуг по заверению составляет:

  • 100 руб., если доверенным лицом является близкий родственник;
  • 500 руб., если представителем является другое физическое лицо.

За составление доверенности также взимается плата за оказание услуг технического и правового характера (УПТХ, вознаграждение нотариуса) в размере 1300 руб. В таком случае бланк доверенности будет изготовлен ГОЗНАКОМ. Общая стоимость оформления доверенности на продажу квартиры составляет от 1400 до 1800 руб.

Если продавец самостоятельно составляет доверенность, он вправе отказаться от оплаты УПТХ. Нотариус не может требовать обязательного взимания платы за услуги технического характера, если обратившееся лицо отвергает подобную услугу нотариуса.

Такая позиция выражена Судебной коллегией по гражданском делам ВС РФ в определении № 31-КГ18-3. Если доверенность составляется самим владельцем квартиры, она выполняется на обычном листе бумаги, а нотариус удостоверяет ее своей подписью и штампом.

Договор купли-продажи

В договоре купли-продажи (ДКП) квартиры должен быть обязательно упомянут ее владелец — право собственности на помещение принадлежит ему. Однако и участие доверенного лица также должно быть отражено в тексте. В договоре купли-продажи сторонами соглашения выступают покупатель и доверенное лицо.

Обязательно должно быть упомянуто, что представитель действует от имени продавца (ФИО, паспортные данные) на основании доверенности. В тексте договора указывается:

  • ФИО и должность лица, удостоверившего документ (нотариус, уполномоченное лицо местной администрации, консульский работник);
  • номер доверенности;
  • дата, когда документ был заверен.

Подписи в конце договора ставят покупатель и представитель продавца.

В остальном договор купли-продажи квартиры по доверенности содержит стандартные формулировки. Необходимо максимально точно описать предмет договора (квартиру), с указанием ее адреса, этажа, количества комнат, общей площади и т. д. Следующее существенное условие ДКП — цена. Если ее не указать, то признания договора купли-продажи недействительным избежать не удастся.

Обязательно должен быть указан и порядок оплаты по договору. Если источником оплаты являются заемные средства (ипотека), это также должно быть отражено в тексте соглашения.

Если квартира продается по доверенности в ипотеку, банк потребует предоставить предварительный договор купли-продажи для одобрения выдачи кредита.

Стороны могут указать, что договор одновременно является актом сдачи-приемки помещения. Также можно указать, что фактическое исполнение договора будет произведено после того, как стороны подпишут передаточный акт. Дополнительно бланк договора может содержать положения, касающиеся порядка разрешения споров, а также другие положения, которые стороны сочтут существенными.

Скачать образцы документов:

Необходимые документы

Для совершения сделки необходимы следующие документы:

  • паспорта покупателя и представителя продавца;
  • договор купли-продажи;
  • правоустанавливаюище документы на объект (выписка из ЕГРН);
  • нотариальная доверенность.

Это минимальный набор необходимых документов для регистрации сделки. Однако он может быть существенно расширен, если того требует законодательство. Например, если продается совместно нажитая в браке квартира, то понадобится согласие супруга на продажу (также оформляется нотариусом).

Процедура сделки

Сама процедура проведения сделки предельно проста:

  1. Стороны встречаются, читают образцы договора (минимум 3 экземпляра для каждой из сторон и органа регистрации), сверяют указанные в них сведения.
  2. Затем, если такое установлено договором, происходит оплата — покупатель передает денежные средства продавцу.
  3. Далее стороны отправляются в орган регистрации — отделение Росреестра или МФЦ.
  4. Покупатель и представитель продавца заполняют заявления с просьбой о регистрации права собственности и перехода права собственности соответственно.
  5. Покупатель оплачивает госпошлину (2 тыс. руб. для физических лиц).

По истечение указанного в ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ срока (от 5 до 9 дней), покупатель получает выписку из ЕГРН с указанием его права собственности на приобретенное жилье.

Возможные риски

Чтобы права продавца не были нарушены, ему нужно максимально минимизировать риски при составлении доверенности. Во-первых, нужно грамотно составить ее текст.

Безопаснее, если полномочия представителя будут ограничены лишь продажей квартиры конкретному лицу и участием представителя в государственной регистрации (разовая доверенность).

Если сделка не состоится, то подобный документ потеряет свою юридическую силу.

Разовая доверенность может содержать положение, что доверенное лицо может продать объект недвижимости конкретному покупателю по четко оговоренной цене. При невыполнении данных условий документ также признается недействительным.

Также условием, указанным в доверенности, может быть цена продажи. В таком случае доверитель уполномочивает представителя продать квартиру по определенной цене и на определенных условиях.

Иногда приходится составлять генеральную доверенность. В подобном случае полномочия представителя расширяются. Он не только может представлять продавца во всех государственных органах, но и вправе определять существенные условия договора, например, стоимость продажи квартиры.

Важно! Чтобы минимизировать риски, собственнику не стоит использовать форму генеральной доверенности.

Есть одно заблуждение состоит в том, что представитель сможет продать квартиру самому себе. Такого риска однозначно не существует. П. 3 ст. 183 ГК РФ устанавливает, что представитель не может совершать сделки в отношении самого себя, а также в отношении доверителя.

При покупке по доверенности рискует и покупатель. опасность состоит в том, что доверенность может быть подделана.

В таком случае покупатель просто лишится денег, а купленная квартира останется в собственности реального продавца. Другой риск заключается в том, что доверенность подлинная, однако была отменена доверителем.

В подобном случае сделка также будет отменена, так как отмененная доверенность недействительна.

Чтобы предупредить подобные ситуации, можно проверить документ. Например, сервис проверки доверенностей www.reestr-dover.

ru, созданный Федеральной нотариальной палатой, позволяет убедиться, что доверенность была действительно составлена и не была отменена.

Для проверки нужно ввести номер, дату заверения и имя лица, совершившего нотариальное действие. Все эти сведения указываются в бланке документа.

Нужна ли помощь юриста?

Доверенность на продажу квартиры — это документ, к которому нужно относиться с предельной серьезностью. Право представлять интересы продавца в таком важном деле, как продажа жилой недвижимости, требует от доверенного лица безукоризненной честности. Продавец же должен быть уверен, что его права никак не будут нарушены в результате действий представителя.

Обычно о нюансах и юридических последствиях составления доверенности продавца предупреждает нотариус. Однако все возможные опасности не может предусмотреть даже он. Поэтому перед тем, как доверить продажу квартиры представителю, следует проконсультироваться с юристом по недвижимости. Он расскажет о всех возможных последствиях и поможет минимизировать возможные риски.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-kvartiru-po-doverennosti-i-minimizirovat-riski.html

Все про доверенность

Действующий по доверенности

Если у вас нет времени или возможности получить почту, подготовить документы, продать квартиру или совершить другое юридическое действие, поможет доверенность.

С доверенностью можно передать часть своих прав, например получить вклад или забрать автомобиль со штрафстоянки.

В доверенностях не все так просто, как кажется. Эта статья — о тонкостях их оформления.

Доверенность — это документ, который дает право одному человеку действовать от имени другого или от имени организации. В доверенности есть две стороны. Доверитель — тот, кто доверяет; и представитель, или доверенное лицо, — это тот, кому доверяют.

С точки зрения закона доверенность — это односторонняя сделка. Чтобы ее оформить, достаточно желания только доверителя. Присутствие или согласие представителя не требуется, но он вправе отказаться от доверенности.

Доверенность действительна, если в ней есть минимум четыре реквизита: дата составления, сведения о доверителе и представителе, полномочия и подпись доверителя.

Дата составления. Может быть указана числом или прописью. Это очень важная информация, потому что именно от даты составления доверенности отсчитывается срок полномочий представителя.

Сведения о доверителе и представителе. К ним относятся: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, паспортные данные, адрес регистрации.

Полномочия представителя. Права, которые доверитель передает представителю, должны быть законными, осуществимыми и конкретными. Например, можно уполномочить заключить договор дарения или получить посылку, но невозможно уполномочить заключить брак или получить паспорт.

Еще нужно указывать максимальные суммы сделок по доверенности, любые законные условия и ограничения полномочий максимально подробно и понятно.

Подпись доверителя. Доверенность недействительна без подписи лица, выдавшего ее.

Срок действия доверенности. Если в доверенности нет срока ее действия, документ будет иметь силу один год. Максимального срока действия доверенности нет.

Образец подписи представителя. Это необязательный реквизит, но обычно его включают в доверенности в простой письменной форме.

Например, муж оставил доверенность с правом передоверия на получение посылки своей жене. Жену отправили в командировку, и она в порядке передоверия оформила доверенность на дочь. Теперь они обе могут получать посылки.

По форме исполнения есть два вида доверенностей: нотариальные и в простой письменной форме.

Нотариальные — это доверенности на сделки, требующие государственной регистрации или нотариальной формы. Например:

  1. Доверенность на продажу и покупку недвижимости.
  2. Доверенность на подачу заявления о кадастровом учете объектов недвижимости.
  3. Доверенность для получения представителем повторного свидетельства о государственной регистрации акта гражданского состояния.
  4. Доверенность на представление документов о регистрации индивидуального предпринимателя или юридического лица в налоговый орган.

Чтобы оформить нотариальную доверенность, нужно прийти к любому нотариусу с паспортом. Это платная услуга.

Госпошлина за удостоверение доверенности от имени физического лица — от 100 до 500 рублей, в зависимости от вида полномочий и степени родства с представителем. Доверенность сыну или маме обойдется дешевле, чем постороннему человеку.

Еще стоимость доверенности будет увеличиваться, если число представителей более двух, — на 100 рублей за каждого представителя, но не более 1500 рублей.

Если вы точно знаете, какие полномочия вам нужны и как их сформулировать, можно напечатать доверенность самостоятельно и попросить нотариуса просто ее удостоверить. Главное, чтобы там были все обязательные реквизиты.

Еще можно попросить нотариуса изготовить доверенность. У него уже есть шаблоны на все случаи жизни — нотариус добавит ваши личные сведения и распечатает на красивом бланке.

За эту работу нотариус возьмет плату «за услуги правового и технического характера». Стоимость может в несколько раз превышать сумму госпошлины, но зато не придется ни о чем беспокоиться.

Нотариус сам разберется, чего вы хотите и как это оформить.

Даже если доверенность составлял нотариус, в нотариальной конторе ее нужно прочитать и проверить. Нотариус может опечататься в важных сведениях, например в фамилии или адресе. В дальнейшем это можно исправить у того же нотариуса бесплатно, но лучше проверить все на месте.

Доверенности в простой письменной форме можно самостоятельно напечатать на компьютере или написать от руки. Например, чтобы получить справку, документ или обратиться за назначением пенсии в Пенсионный фонд РФ, не нужно идти к нотариусу.

Можно поручить эти действия другому лицу, указав в доверенности сведения о доверителе и представителе, дату доверенности, полномочия и срок действия.

Еще в простой письменной форме можно оформить доверенность на управление автомобилем, получение трудовой книжки на работе.

В зависимости от объема полномочий представителя выделяют три вида доверенностей:

  1. Разовые — для одного конкретного действия. Например, на получение посылки на почте.
  2. Специальные — для ряда однотипных действий. Например, на представление интересов в суде.
  3. Генеральные, или общие, — для самых разных юридических действий, в том числе на покупку или отчуждение имущества и подписи документов.

Видов доверенностей по полномочиям очень много. В статье мы рассмотрим самые популярные.

Судебная доверенность. Один из самых распространенных видов доверенностей — доверенность на представление интересов в суде.

Доверенность для суда может удостоверить:

  1. Нотариус.
  2. Руководитель организации, в которой работает или учится доверитель, например гендиректор фирмы или ректор университета.
  3. ТСЖ, управляющая компания или жилищно-строительный кооператив, управляющие многоквартирным домом по месту жительства доверителя.
  4. Администрация организации социального обслуживания или стационарного лечебного учреждения, в котором находится доверитель.
  5. Командир воинской части, если доверенности выдаются военнослужащими, работниками этой части или членами их семей.
  6. Начальник места лишения свободы, если доверитель отбывает в нем наказание.

Все, кроме нотариуса, обязаны удостоверить доверенность бесплатно. Об этих правилах мало кто знает. Обычно в суд приходят с платными нотариальными доверенностями, хотя можно бесплатно удостоверить доверенность прямо на работе или рядом с домом.

Есть еще один способ сэкономить на нотариусе — составить письменное заявление, в котором также попросить допустить в качестве представителя какое-либо лицо и указать его полномочия. Заявление нужно отдать судье на судебном заседании.

Бланк доверенности для представления интересов в суде

Доверенность на получение посылки. По почтовым правилам корреспонденцию вправе забрать только тот человек, на чье имя она адресована, или его представитель.

Чтобы получить отправление, адресованное другому человеку, нужно предъявить паспорт и доверенность. Для разных почтовых услуг подходят разные доверенности.

Для заказного письма, бандероли, мелкого пакета, посылки

Нотариальная доверенность

Доверенность, заверенная в почтовом отделении

Доверенность, заверенная по месту работы, учебы, лечения

Для ценных отправлений: бандероли, посылки, EMS

Нотариальная доверенность

Доверенность, заверенная в почтовом отделении

Для денежных переводов, пенсии, пособия, субсидии

Нотариальная доверенность

Бланк доверенности на получение почтовых отправлений

Доверенность на продажу квартиры. Для любых сделок с недвижимостью подойдет только нотариальная доверенность.

Если квартира или доля в ней принадлежит ребенку младше 14 лет, то доверенность выдается законным представителем: отцом, матерью, опекуном или усыновителем. Ребенка вести в нотариальную контору не нужно. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, тогда на доверенности ребенок с согласия законного представителя ставит свою подпись.

Бланк доверенности на продажу квартиры

Доверенность в банк. При открытии вклада и в течение его действия вкладчик может уполномочить другого человека снимать деньги с вклада и пополнять его.

Еще доверенность на действия с вкладом можно оформить прямо в банке, где открыт вклад. Сотрудник банка распечатает бланк и удостоверит его, а вкладчик заполнит данные о доверенном лице.

Бланк доверенности на получение вклада

Доверенность на автомобиль. По правилам дорожного движения для управления чужим автомобилем водителю не требуется доверенность — достаточно иметь полис ОСАГО, допускающий его право на управление этим автомобилем.

Но для других действий, например для изъятия авто со штрафстоянки, доверенность понадобится. Ее можно составить в простой письменной форме — написать от руки или заполнить бланк, скачанный из интернета.

Кроме сведений о водителе и собственнике автомобиля необходимо указать все данные автомобиля.

Бланк доверенности на управление и обслуживание автомобиля

Если у вас есть реквизиты нотариальной доверенности, можно проверить подлинность и срок ее действия при помощи специального нотариального сервиса. Система проверит, есть ли этот документ в общем реестре и действует ли он.

Доверенность может прекратить свое действие сама по себе или в связи с отменой доверителем.

Сама по себе доверенность перестает действовать, когда истекает ее срок или исполняется полномочие, на которое она выдана. Например, если доверенное лицо продало вашу квартиру, то доверенность больше не действует.

Еще доверенность прекращает свое действие, если доверитель умер. В этом случае его правопреемники должны сообщить о прекращении доверенности доверенному лицу и всем организациям, в которых эта доверенность работает.

Доверитель в любой момент может отозвать доверенность. Например, если изменились жизненные обстоятельства и в доверенности больше нет необходимости.

Самый простой способ отозвать доверенность — сделать это через нотариуса. Так можно отменить любую доверенность — и нотариальную, и в простой письменной форме. Нужно только заверить отзыв у нотариуса.

Отозвать нотариальную доверенность может любой нотариус, не обязательно тот, кто заверял ее. Он внесет данные в реестр доверенностей.

Все ведомства имеют доступ в эту систему и могут проверить подлинность и срок действия документа.

При оформлении сделки регистратор проверит доверенность по базе или отправит запрос напрямую нотариусу. Росреестр, приставы, администрация и нотариусы обмениваются документами по внутренним каналам связи.

Доверитель не обязан сообщать об отзыве доверенности риелторам и покупателям квартиры. Считается, что они об этом узнают на следующий день. Если сделку все равно оформят по аннулированной доверенности, договор признают недействительным.

Еще сведения об отмене доверенности в простой письменной форме можно опубликовать в официальном издании, в котором публикуются сведения о банкротстве. Сейчас это газета «Коммерсант». Нужно составить уведомление об отмене доверенности и нотариально засвидетельствовать подпись на нем.

Все заинтересованные лица будут считаться извещенными об отмене доверенности через месяц со дня публикации, если они не были извещены об отмене ранее. Именно с этой даты доверенность будет считаться полностью прекратившейся. За этот месяц представитель сможет законно совершать сделки, даже если доверенность уже отменена.

Поэтому с введением реестра доверенностей этот способ стал менее удобным.

  1. Если нет возможности совершить юридическое действие самому, можно оформить доверенность.
  2. Некоторые доверенности обязательно нужно удостоверить у нотариуса.
  3. Доверенности военнослужащих, заключенных и находящихся на лечении в стационаре могут быть удостоверены без нотариуса.
  4. Доверенности на участие в суде или получение почтовых отправлений могут удостоверить на работе, в учебном заведении или управляющей компании.
  5. Чтобы отозвать нотариальную доверенность, можно обратиться к любому нотариусу.
  6. Проверить подлинность доверенности можно в специальном реестре доверенностей.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/power-of-attorney/

Верховный суд разъясняет… Или всё о доверенности

Действующий по доверенности
ВСЕГДА ЛИ ОФОРМЛЕНИЕ ПОЛНОМОЧИЙ ПРЕДСТАВИТЕЛЯ ДОЛЖНО СОДЕРЖАТЬСЯ В ОТДЕЛЬНОМ ДОКУМЕНТЕ (ДОВЕРЕННОСТИ)? 

Ответ: В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации (далее – Верховный Суд РФ) под доверенностью необходимо понимать письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами1. При этом Верховный Суд РФ подчёркивает, что уполномочие на представление интересов в суде может содержаться как в отдельном документе (доверенности), так и в договоре, и в решении собрания, если иное не установлено законом. Таким образом, если в договоре наряду с его условиями содержится письменное уполномочие работника организации на  представление интересов юридического лица, подписанное генеральным директором, доверенность  в виде отдельного документа оформлять не нужно. 

Однако для представления интересов организации в  ряде государственных органов необходима отдельно оформленная доверенность. Обязанность организации выдавать своим работникам доверенность на представление  интересов в налоговой инспекции  и внебюджетных фондах напрямую закреплена в федеральных законах2. 

Что касается представления интересов юридического лица в суде, то в соответствии с арбитражно-процессуальным законодательством полномочия представителя могут быть выражены в заявлении представляемого, сделанном в судебном заседании, на что указывается в протоколе судебного заседания3.

Таким образом, для участия работника компании в судебном разбирательстве для представления интересов юридического лица необходима либо письменная доверенность, заверенная подписью генерального директора, либо генеральный директор вправе устно в судебном заседании заявить о наделении полномочий данного работника представлять интересы организации в суде.

Необходимо заметить, что доверенность на право участия в рассмотрении дела не требует нотариального удостоверения4.

МОЖЕТ ЛИ ДОВЕРЕННОСТЬ БЫТЬ ВЫДАНА НА ПРЕДСТАВЛЕНИЕ ИНТЕРЕСОВ ДОВЕРИТЕЛЯ НЕСКОЛЬКИМИ ПРЕДСТАВИТЕЛЯМИ ОДНОВРЕМЕННО?

Ответ: По мнению Верховного Суда РФ, законодательство позволяет выдавать одному лицу доверенность нескольким лицам5.

При этом необходимо учитывать, что, если в доверенности отсутствует прямо выраженная оговорка о совместном представительстве, представители осуществляют полномочия раздельно.

В этом случае отказ от полномочий одного из представителей или отмена его полномочий представляемым влечёт прекращение доверенности только в отношении указанного представителя. Доверенность в отношении остальных представителей действительна.

Если в доверенности содержится условие, что полномочия должны осуществляться совместно, то отказ одного из представителей влечёт за собой прекращение доверенности в целом6. Кроме того, в случае, когда  доверенностью о совместном осуществлении полномочий предусмотрено передоверие, его осуществление возможно только всеми представителями совместно7.

НЕОБХОДИМО ОФОРМЛЯТЬ ДОВЕРЕННОСТЬ НА РУКОВОДИТЕЛЯ ФИЛИАЛА ИЛИ ДОСТАТОЧНО ССЫЛКИ НА НАДЕЛЕНИЕ ПОЛНОМОЧИЙ В ПОЛОЖЕНИИ О ФИЛИАЛЕ?

Ответ: Верховный Суд РФ в своём постановлении указал, что полномочия руководителя филиала (представительства) должны быть удостоверены доверенностью и не могут основываться лишь на указаниях, содержащихся в учредительных документах юридического лица, положении о филиале (представительстве), либо явствовать из обстановки, в которой действует руководитель филиала8.

При этом руководитель филиала может передать свои полномочия иному лицу, например, сотруднику филиала, в том случае, когда передоверие разрешено доверенностью на наделение полномочий руководителя филиала. Положение о том, что передоверие руководителем филиала оформляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения, является новеллой гражданского законодательства9.

В случае подписания договора от имени компании его сотрудником, действующим на основании доверенности, выданной в порядке передоверия руководителем филиала юридического лица, необходимо предоставить другой стороне сделки две доверенности: первоначальную на руководителя филиала и доверенность, выданную в порядке передоверия.

КАК ОФОРМЛЯЕТСЯ ПЕРЕДОВЕРИЕ ПОЛНОМОЧИЙ ПРЕДСТАВИТЕЛЯ В СУДЕ?

Ответ: По общему правилу передоверие полномочий осуществляется посредством выдачи доверенности новому представителю. При этом доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена.

Однако, учитывая положение арбитражного законодательства, согласно которому полномочия представителя могут быть определены в устном или письменном заявлении доверителя, нужно иметь в виду, что полномочия нового представителя могут быть определены в устном или письменном заявлении первоначального представителя в суде10.

НЕОБХОДИМО ЛИ ПРОСТАВЛЯТЬ ПЕЧАТЬ ОРГАНИЗАЦИИ НА ДОВЕРЕННОСТИ ПРИ ПРЕДСТАВЛЕНИИ ИНТЕРЕСОВ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА В СУДЕ?

Ответ: В связи с отменой печати хозяйственных обществ11 Верховный Суд РФ пояснил, что доверенность на представление интересов организации в суде должна быть удостоверена печатью организации только в двух случаях: 

  • если федеральный закон содержит требование о наличии печати для юридического лица определённой организационно-правовой формы (например, такая обязанность установлена для унитарных предприятий12); 
  • если в учредительных документах организации содержатся сведения о наличии у данного юридического лица печати.

В остальных случаях удостоверение доверенности на представление интересов в суде печатью не требуется13.

В КАКИХ СЛУЧАЯХ НЕОБХОДИМА НОТАРИАЛЬНАЯ ФОРМА ДОВЕРЕННОСТИ ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК ОТ ИМЕНИ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА?

Ответ: По общему правилу доверенность, выдаваемая от имени юридического лица, не требует нотариального удостоверения14. Однако доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены15.

Верховный Суд РФ в своём постановлении приводит примерный перечень сделок юридического лица, на совершение которых необходима нотариальная доверенность.

Так, к ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки)16.

ВПРАВЕ ЛИЦО, ВЫДАВШЕЕ ДОВЕРЕННОСТЬ В ПОРЯДКЕ П. 3 СТ. 185.1 ГК РФ,  ЗАВЕРИТЬ СВОЮ ПОДПИСЬ?

#FOOTNOTE# Ответ: В соответствии с п. 3 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает.

Однако в силу правовой позиции Верховного Суда РФ удостоверение подписи доверителя состоит в подтверждении организацией, где работает доверитель, того, что подпись на доверенности проставил именно он, а не какое-либо иное лицо.

Удостоверение своей подписи самим доверителем противоречит смыслу указанного пункта. Лицо, выдавшее доверенность, не может заверить свою подпись. Такое удостоверение подписи не гарантирует третьим лицам, которым впоследствии предъявляется доверенность, достоверность подписи доверителя.

Таким образом, удостоверять подпись работника, выдавшего доверенность, должен руководитель организации или нотариус17.

КАКОВ ПОРЯДОК ВЫДАЧИ ДОВЕРЕННОСТИ ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ?

Ответ: Представлять интересы индивидуального предпринимателя может любое лицо, уполномоченное на это доверенностью. Порядок оформления доверенности индивидуальным предпринимателем отличается от выдачи доверенности юридическим лицом.

В соответствии с процессуальным законодательством доверенность от имени индивидуального предпринимателя должна быть им подписана и скреплена его печатью.

В случае отсутствия печати у индивидуального предпринимателя представление его интересов возможно только на основании нотариальной доверенности18.

В Налоговый кодекс Российской Федерации были внесены изменения, согласно которым  счета-фактуры, выставленные от имени предпринимателя, вправе подписать иное лицо, которое уполномочено доверенностью от имени индивидуального предпринимателя, с указанием реквизитов свидетельства о государственной регистрации этого индивидуального предпринимателя19. Однако при представлении интересов индивидуального предпринимателя в налоговом органе, в том числе при подписании счетов-фактур иным лицом, в силу разъяснений Высшего арбитражного суда Российской Федерации, необходимо оформлять нотариально удостоверенную доверенность20.

В КАКИХ СЛУЧАЯХ ДОВЕРЕННОСТЬ ПРЕКРАЩАЕТ СВОЁ ДЕЙСТВИЕ?

Ответ: Доверенность прекращает своё действие, если срок доверенности истёк, если доверенность отменена доверителем или поверенный отказался от неё, а также в случаях, предусмотренных законом.

Действующее законодательство не ограничивает срок действия доверенности. Однако, если  в доверенности не указан срок её действия, она действительна в течение года со дня её совершения21. По истечении срока, на который выдана доверенность, её действие прекращается.

Во время действия доверенности доверитель вправе отменить её.

В соответствии с  нормами гражданского законодательства отмена доверенности происходит путём публикации в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве22.

При этом третьи лица считаются извещёнными об отмене доверенности по истечении месяца со дня указанной публикации, если они не были извещены об отмене доверенности ранее.

Однако в случае, когда доверенность была выдана на совершение сделки с конкретным контрагентом, кроме публикации об отмене доверенности, юридическому лицу необходимо одновременно известить данного контрагента о том, что доверенность отменена. 

Также Верховный Суд РФ уточнил, что правила о публикации сообщения об отмене доверенности применяются также при отмене доверенности на представление интересов в суде. В ходе судебного разбирательства заинтересованное лицо вправе ссылаться на наличие такой публикации.

Однако суд в отсутствие соответствующей ссылки заинтересованного лица при проверке полномочий представителей  не обязан проверять наличие публикаций об отмене доверенности.

Суд принимает во внимание факт прекращения полномочий представителя только при получении уведомления об отмене доверенности23.

Что касается прекращения полномочий в порядке передоверия, то с прекращением основной доверенности теряет силу и передоверие24.

Однако Верховный Суд РФ подчеркнул, что если третьему лицу предъявлена доверенность, выданная в порядке передоверия, о прекращении которой оно не знало, права и обязанности, приобретённые в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников25.

В силу закона доверенность прекращает своё действие с даты введения процедуры внешнего управления.

В соответствии с законодательством о банкротстве26 полномочия руководителя должника прекращаются с даты введения внешнего управления, а с открытием конкурсного производства прекращаются полномочия как руководителя должника, так и иных органов управления. В связи с эти  действие доверенностей, выданных указанными лицами для представления интересов юридического лица, также прекращается27.

Следует заметить, что оформление полномочий представителя юридического лица без учёта указанных в настоящей статье позиций Верховного Суда Российской Федерации может повлечь ряд правовых рисков.

Так, при нарушении порядка выдачи доверенности сделка может быть признана недействительной  в связи с совершением её неуполномоченным на то лицом. Государственные органы также могут отказать в предоставлении запрашиваемой информации, если за ней обратится лицо с ненадлежаще оформленными полномочиями.

Поэтому грамотное оформление полномочий поверенного на представление интересов компании позволит сэкономить время и средства на оформление дополнительных документов.

Источник: https://www.4dk.ru/news/d/verkhovnyy-sud-razyasnyaet-ili-vse-o-doverennosti-45156

Сделки с квартирами по доверенности: как проверить, что всё чисто

Действующий по доверенности

В каких случаях и зачем оформляется доверенность

Если продавец или покупатель недвижимости не может лично присутствовать на сделке или на каком-то из её этапов, закон (ст. 182 ГК РФ) разрешает заключить сделку третьим лицам — нужно только оформить на представителя нотариальную доверенность.

Марина Якимова: «Доверитель сам решает, какими полномочиями наделить человека, который будет действовать от его лица.

Например, можно поручить ему собрать необходимые справки и документы или зарегистрировать сделку в Росреестре. А можно доверить проведение сделки от начала и до конца.

На практике второй вариант встречается реже, обычно продавцы или покупатели предпочитают присутствовать сами, как минимум, на подписании договора.

Бывает, что продавец или покупатель живёт в другой стране, но хочет продать или купить квартиру в России. В этом случае можно переслать доверенность на человека, живущего в России, и здесь сделать перевод с нотариальным заверением.

С доверенностями из других стран и регионов есть нюанс: содержание документа нужно согласовать заранее или отправить доверителю шаблон, потому что в разных регионах разные формы доверенности. Если местный нотариус решит использовать свой шаблон доверенности, может получиться, что каких-то пунктов в документе будет недоставать. Тогда оформлять всё придётся заново». 

 На какие сделки и действия может быть выдана доверенность

Доверенность можно оформить практически на любые действия с недвижимостью. Но есть несколько ограничений.

Во-первых, закон не разрешает осуществлять по доверенности действия личностного характера — например, составить и подписать завещание.

Во-вторых, по доверенности нельзя подписать кредитный договор, если вы берёте ипотеку.

В-третьих, запрещается совершать действия в отношении себя лично. То есть вы, будучи доверенным лицом вашего друга, не сможете сами приобрести его квартиру, пока действует доверенность.

Кроме того, нотариусы не рекомендуют оформлять доверенность, если при заключении сделки между сторонами важен личный контакт. Например, при оформлении договора о разделе совместно нажитого супругами имущества. Но прямого запрета в законе на выдачу доверенности в этом случае нет.

Самые распространённые полномочия доверенных лиц при сделках купли-продажи:

  •  подписание документов (предварительного договора, основного договора, акта приёма-передачи);
  • внесение аванса;
  • подача или получение документов в Росреестре или МФЦ;
  • получение денег;
  • получение ключей.

Можно оформить доверенность на одно из действий, перечисленных выше, а можно — на все. В быту документ, по которому доверенное лицо вправе делать с квартирой всё или почти всё, называют «генеральная доверенность», хотя в законе такого понятия нет.

Полномочия доверенного лица должны быть указаны максимально конкретно. «Лучше всего заранее их сформулировать, чтобы при оформлении документа не указать лишних полномочий или, наоборот, не забыть что-то важное.

Нотариусы предостерегают от оформления „генеральной доверенности“ и задают много уточняющих вопросов о том, какие именно полномочия, на какие объекты недвижимости, на какой срок выдаются», — объясняет Глеб Акимов.

Доверенность может быть с правом получения денежных средств либо без него.

В первом случае доверенному лицу разрешают получить деньги за сделку, а во втором средства по договору перечисляются на номер счёта собственника, доступа к которому у доверенного лица нет. Это более безопасный вариант.

Есть и промежуточное решение: доверенное лицо может проверить факт поступления средств на банковский счёт пользователя, но не имеет права распоряжаться деньгами.

Также доверенность может быть с правом передоверия или без него. Право передоверия означает, что собственник разрешает доверенному лицу «передоверить» свои полномочия кому-то другому. Безопаснее указывать «без права передоверия» — тогда действия вправе совершать только тот человек, на кого выдана доверенность.

Во всех документах, которые доверенное лицо подписывает за участника сделки, обозначается, что это делает он, а не продавец или покупатель. В договоре, как правило, фигурирует фраза «действующий по доверенности за…».

Однако это не означает, что «действующий по доверенности» несёт ответственность за то, что прописано в договоре: ответственность в любом случае остаётся на доверителе.

 То есть если доверенное лицо, действуя в рамках «генеральной доверенности», продаст квартиру за 1000 рублей — для закона это будет равноценно тому, что квартиру за бесценок продал собственник. Поэтому все вопросы будут решаться только в судебном порядке.

Для оформления доверенности нужно личное присутствие доверителя и паспортные данные доверенного лица — приходить к нотариусу всем вместе необязательно. Специалиста можно и просто пригласить на дом — это очень удобно для пожилых людей.

Как проверить доверенность на подлинность

Каждая доверенность уникальна: ей присваивается свой номер, который нотариус вносит в реестр доверенностей.

В документе обязательно должны быть указаны: дата выдачи и срок действия, полное имя доверителя и доверенного лица, паспортные данные доверенного, полномочия его действий от имени доверителя.

«Мошеннические схемы с фальшивыми доверенностями остались в далёких 90-х. С тех пор сильно поменялось законодательство. Кроме того, любая сделка сегодня в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, где проходит тщательную проверку.

В частности, контролируется, действует ли лицензия нотариуса, а также внесена ли конкретная доверенность в реестр. Иными словами, физически подделывать документ в условиях прозрачности системы регистрации бесполезно», — считает Марина Якимова.

Как проверить доверенность на подлинность:

1.     Проверьте, чтобы доверенность не была просрочена.

Разъясняет нотариус Глеб Акимов: «Указание даты выдачи доверенности обязательно — без этого доверенность не имеет силу.

Что же касается срока действия документа: по общему правилу, если в доверенности не указан срок действия, она действительна год с момента выдачи. Максимального срока для доверенности нет, она может оставаться в силе хоть сто лет, но в целях безопасности мы рекомендуем отзывать доверенность после совершения указанных в ней действий».

2.     Проверьте на сайте нотариальной палаты, что такая доверенность существует, а лицензия нотариуса действует.

«Если реквизиты доверенности подлинные, то в ответе будут указаны дата регистрации документа, его номер в единой информационной системе нотариата (ЕИСН), а также ФИО нотариуса, удостоверившего документ.

При этом номер самой доверенности в ЕИСН и указанный вами реестровый номер будут разными — так и должно быть, это не ошибка.

Также сообщение внизу страницы содержит информацию о том, отменялась такая доверенность или нет», — поясняет Глеб Акимов.

Как найти реестровый номер доверенности

Доверенность имеет свою серию и номер бланка, он стоит вверху. Но это не номер доверенности. Номером доверенности считается то, что записано в строке: «Зарегистрирован за номером ________».

3.    Внимательно проверяйте паспортные данные доверенного лица и сверяйте их с теми, что написаны в доверенности.

4.     Если есть какие-то сомнения в подлинности документа, можно позвонить нотариусу и удостовериться, что именно эта доверенность была выдана и зарегистрирована.

Как обезопасить себя во время оформления сделки по доверенности

Ниже несколько рекомендаций, которые помогут вам избежать неприятностей при сделках с доверенностями. 

1. Главный отличительный знак «безопасной» доверенности — максимально конкретизированные условия и подробно расписанные полномочия доверенного лица.

Пример безопасного варианта:

а) доверенность разовая, т. е. доверенному лицу предоставляется право на однократное совершение определённых действий с конкретным объектом недвижимости;

г) доверенное лицо может выполнять действия в ограниченный срок (2–3 месяца);

д) доверенность без права передоверия и получения денежных средств;

е) в доверенности указаны чёткие параметры квартиры (адрес, кадастровый номер) и за какую стоимость может осуществляться сделка (например, минимальная и максимальная суммы).

2. У вас есть полное право лично пообщаться с продавцом или покупателем.  Важно убедиться, что этот человек реален и он действительно хочет совершить сделку. Попросите контакт доверителя и поговорите с ним по аудио- или видеосвязи.

3. Лучше пообщаться с продавцом или покупателем непосредственно в день сделки — чтобы убедиться, что человек жив и здоров.

«К сожалению, случается так, что после выдачи доверенности продавец квартиры скоропостижно умирает. Если сделка в этом случае уже находится на регистрации, она должна быть аннулирована, а затем заводится наследственное дело. Распоряжаться объектом недвижимости смогут лишь наследники.

Бывает, что стороны не уведомляют органы о смерти собственника и всё равно проводят сделку по доверенности. А затем — объявляются наследники, которые были не в курсе сделки, и заявляют о своём праве на собственность. В итоге эта история доходит до судебного разбирательства», — делится опытом Марина Якимова.

4. Имеет смысл обратиться к нотариусу не только для подписания доверенности, но и для того, чтобы получить дополнительные гарантии безопасности остальных операций по сделке.

«Нотариус, в частности, гарантирует достоверность данных государственных реестров и проводит правовую экспертизу всех условий сделки. Деятельность нотариуса застрахована, и, если со сделкой что-то пойдёт не так по вине нотариуса, вред будет полностью компенсирован», — комментирует Глеб Акимов.

Марина Якимова подытоживает: «В „чистых“ сделках, как правило, не возникает сомнения в подлинности предоставляемой доверенности и все коммуникации между продавцом/покупателем и их доверенным лицами ведутся открыто. Если же вас что-то смущает, есть смысл перепроверить все предыдущие этапы сделки и убедиться, что с выбранным объектом недвижимости всё в порядке».

Мария Виноградова. Иллюстратор:Ксения Стойлик

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/sdelki-s-kvartirami-po-doverennosti-kak-proverit-chto-vse-chisto/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.