Можно ли продать участок купленный на аукционе

Содержание

Земельный аукцион или как чиновники меняют аренду на продажу?

Можно ли продать участок купленный на аукционе

Некоторые чиновники хитро используют земельный аукцион, чтобы:

  1. отказать в предоставлении участка без торгов в аренду,
  2. либо отпугнуть высокой ценой от участия в аукционе по продаже земельного участка.

Как используют земельный аукцион в ущерб нашим правам?

Покажу на примере, а потом рассмотрим 4 обстоятельства, которые помогут противостоять чиновничьим уловкам.

Каждый имеет законную возможность получать земельные участки без торгов в аренду или собственность.

Количество участков, которые можно получить без торгов, и без каких-либо льгот неограниченно.

Прописка тоже значения не имеет.

Земельные участки без торгов можно получать в любом регионе

Получение земли без торгов означает, что земельный аукцион не проводится.

Если участок, который хотите получить без торгов, не сформирован, то составьте Схему участка.

Затем заполните заявление о предварительном согласовании и приложите Схему земельного участка.

Обратите внимание.

Схему участка можно сделать самостоятельно. Кадастровый инженер на этой стадии не нужен.

В заявлении о предварительном согласовании вы указываете о своем желании арендовать или купить земельный участок.

Иными словами, вы сами определяете, на каком праве получать земельный участок: в аренду или собственность.

Поданная в администрацию Схема земельного участка и заявление запускают определенные процессы.

Эти процессы прописаны в законе. Их целесообразно понимать, чтобы слепо не полагаться на порядочность чиновников.

Если кратко, то процедура может проходить несколько стадий.

  • Администрация публикует извещение о возможности проведения земельного аукциона,
  • Если никто не подал заявление о желании участвовать в аукционе, то чиновники утверждают Схему участка.  Администрация выносит постановление о предварительном согласовании предоставления участка. Это означает, что заявитель имеет право получить участок без торгов в аренду или собственность. (В зависимости от того, какой вид права указали в заявлении). Свое право можете реализовать в течение 2 лет.
  • Если кто-то подал заявление о желании участвовать в аукционе, то чиновники откажут в утверждении Схемы. Отказ автоматически запускает стадию — земельный аукцион. Иными словами, процедура переходит в режим аукциона.

Как земельный аукцион по аренде превращают в аукцион по продаже?

Получив Схему и заявление о предварительном согласовании для предоставления земельного участка в аренду, чиновники публикуют извещение о возможности проведения аукциона по продаже земельного участка, то есть по предоставлению участка в собственность.

Если кто-то откликается на это извещение, то чиновники объявляют аукцион не по предоставлению в аренду как указано в заявлении о предварительном согласовании, а по продаже в собственность.

Другими словами, объявляя земельный аукцион, администрации подменяет аренду на собственность

Причины и мотивы действий сотрудников администрации могут быть абсолютно разные:

  • нежелание сдавать хороший участок в аренду в принципе;
  • желание продать участок, чтобы наполнить бюджет, а потом получать земельный налог вместо невысокой арендной платы;
  • намерение отказать в предоставлении участка без торгов в аренду и затем отпугнуть участников от аукциона высокой продажной стоимостью участка;
  • и т.д.

Цели и мотивы чиновников не столь важны.

Важно другое:

  • почему подобная подмена аренды на собственность стала возможной;
  • чем обосновать незаконность действий чиновников администрации для проведения прокурорской проверки.

Начнем с первого вопроса.

Почему чиновники имеют возможность подменять аренду на собственность?

Причина проста – дыра в законодательстве.

Вернее сказать – недостаточно четкое описание рамок, в которых должны действовать чиновники.

В частности, подпункт 2 пункта 2 статьи 39.18 ЗК РФ обязывает чиновников указать в извещении информацию о возможности проведения аукциона по аренде или продаже участка.

Но при этом ни слова о том, что информация должна соответствовать виду права, который указан в заявлении о предварительном согласовании.

Иными словами, законодатель, как и положено, определяет 2 возможных варианта (аренда или продажа). Но не уточняет, что выбор чиновников должен соответствовать тому виду права, который  указали в заявлении.

Похожая конструкция содержится в подпункте 2 пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ.

В ней установлена обязанность чиновников принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Мы видим, что чиновники должны выбрать один из 2-х возможных видов аукциона. Но нигде не сказано, что выбираемый вид аукциона должен соответствовать поданному заявлению о предварительном согласовании.

Другими словами, исходя из формулировок статьи 39.18 ЗК РФ, складывается ощущение, что, чиновники вправе по своему усмотрению выбирать аренду или собственность, невзирая на вид права, который заявитель указал в заявлении.

Данное ощущение, на мой взгляд, является ложным, поскольку опровергается следующими обстоятельствами.

4 обстоятельства помогут противостоять чиновникам

Указанные обстоятельства я перечислю в порядке убывания их значимости.

1. Вид права, указанный в заявлении имеет юридическое значение

Земельный кодекс содержит одну очень полезную статью.

В этой статье говорится:

В заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка указывается вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок.

(см. подпункт 7 части 1 статьи 39.15 ЗК РФ).

Иными словами, вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, является обязательным параметром заявления.

Без этого параметра чиновники просто отклонят заявление как несоответствующее закону.

Таким образом, вид права, указанный в заявлении является юридически значимым параметром, который чиновники не могут игнорировать.

2. Произвольное изменение вида права вводит в заблуждение неограниченный круг лиц

Вернемся к стадиям, которые должны проходить чиновники после получения заявления о предварительном согласовании.

После получения Схемы участка и заявления о предварительном согласовании администрация должна опубликовать извещение о возможности проведения аукциона по аренде или продаже участка.

В этом извещении указывается вид права: аренда или собственность.

Допустим, вы подали заявление на аренду.

Чиновники опубликовали извещение о возможности провести земельный аукцион не по аренде, а по продаже

Если никто не откликнется на это извещение, то по закону администрация должна утвердить Схему и согласовать предоставление участка заявителю в аренду. Потому что он просил именно аренду.

Однако, противоречие между видом права, указанным в извещении (собственность), и видом права, по которому заявитель фактически получает участок (аренда) свидетельствует о нарушении прав неограниченного круга лиц. Эти лица не могли изъявить желание участвовать в торгах по аренде, потому что было опубликовано извещение о продаже.

Таким образом, явное нарушение прав неограниченного круга лиц может стать хорошим поводом для прокурора дать оценку действиям чиновников из администрации.

3. Проведение процедур, инициированных гражданами на основании Схемы участка и заявления о предварительном согласовании, является обязанностью, а не правом администрации

Местные администрации, как собственники муниципальных земель, имеют право по своей инициативе организовывать и проводить земельные аукционы.

В таких земельных аукционах, чиновники вправе сами устанавливать вид права (аренда или собственность).

Иными словами, администрация сама определяет – сдавать участок в аренду или продавать.

Другое дело, когда чиновники получают Схему участка и заявление о предварительном согласовании.

Проведение процедур, инициированных Схемой и заявлением, является не правом, а обязанностью чиновников

При выполнении этих обязанностей, администрация не имеет такой свободы выбора, как по земельным аукционам, проводимым по ее инициативе.

Таким образом, произвольно менять вид права в процедурах, инициированных по заявлениям граждан, чиновники не могут.

4. Минэкономразвития подготовило проект закона, закрывающий дыру в вопросе земельного аукциона

Министерство подготовило проект Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации». (законопроект опубликован на сайте: http://regulation.gov.ru (ID проекта: 02/04/07-17/00069739)).

Законопроект предусматривает добавление в статью 39.18 ЗК РФ дополнительного пункта следующего содержания:

В случае, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи, уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в зависимости от указанного в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка, в заявлении о предоставлении земельного участка вида права, на котором заявитель, указанный в пункте 1 настоящей статьи, желает приобрести земельный участок.

Из содержания данного пункта следует, что Минэкономразвития ясно указывает, какой вид права должны указывать чиновники при выполнении процедур по земельным аукционам.

По состоянию на май 2018 года данный законопроект еще не принят.

Я надеюсь, что проект закона дойдет до Госдумы и депутаты его примут.

Тем не менее, сам факт наличия данного законопроекта подтверждает правоту тезиса: Чиновники не могут произвольно менять аренду на собственность или наоборот.

Если бы было иначе, то федеральные чиновники из Минэкономразвития не стали бы заморачиваться с данным законопроектом.

Если вы столкнулись с ситуацией, когда чиновники начинают «мухоморить» с заменой аренды на собственность, смело запускайте «торпеду» в прокуратуру.

Используйте для обоснования жалобы мои выводы, творчески переработав их под свою ситуацию.

При любом результате рассмотрения вашей жалобы вы остаетесь в выигрыше, потому что:

  • если прокурорская проверка выявит нарушения, то ваши права будут защищены и восстановлены;
  • если прокурорская проверка не даст положительный результат, то сам факт ее проведения заставит чиновников с уважительной опаской относиться к вам при последующей подаче документов на получение земельного участка.

Смотрите 7-минутное видео Земельный аукцион: аренда или собственность?

Пошаговая Инструкция

Используйте пошаговые инструкции, потому что они помогут обойти подводные камни при получении земельного участка.

PS. от 25 мая 2018 года.

Могу предположить, что все юридические выкладки загнали вас в унылое состояние.

Могу вас понять.

Я и сам хочу, чтобы жизнь в целом и особенно отношения с властью стали честнее и справедливей.

Однако, глядя на новое Правительство РФ и его главу, понимаю, что система кормления, возникшая еще до Ивана IV Грозного, продолжается.

Источник: https://paruslex.ru/zemelnyj-aukcion/

Как выкупить земельный участок у администрации без торгов?

Можно ли продать участок купленный на аукционе

Выкуп земельного участка у администрации в большинстве случаев достаточно выгодно, так как очень часто такие участки продаются по кадастровой стоимости.

Однако, если объявляется процедура проведения публичных торгов (аукцион или конкурс на право заключения договора купли-продажи), встает вполне резонный вопрос, что участок либо может резко подорожать, либо «уйти» к другому покупателю.

В таком случае есть возможность обойтись без процедуры публичной продажи – выкупить земельный участок без торгов. Что необходимо знать в этом случае?

По закону

В марте 2015 года в Земельном Кодексе РФ начали действовать поправки, которые позволили брать в аренду, получать в безвозмездное пользование, возмездное, бессрочное пользование, а также в собственность земельные участки всем участникам правоотношений в этой сфере двумя путями: с помощью проведения публичных торгов или без таковых.

В этом же нормативном акте зафиксированы два варианта получения участков в собственность без участия в торгах – путем безвозмездного получения участка или с помощью оформления договора купли-продажи надела. Однако, в самом Земельном Кодексе содержится оговорка, что приобрести участок без торгов (независимо от того, на безвозмездной основе или платно) может далеко не каждый желающий.

Какие земли и когда можно получить без торгов?

Согласно действующему законодательству определенные земельные участки в настоящее время можно получить в собственность без участия в торгах.

К таким участкам будут относиться:

  • Земли для осуществления индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства;
  • Для создания фермерского или крестьянского хозяйства, а также для организации сельскохозяйственного производства;
  • Для развития жилищного фонда (в том случае, если договор об осуществлении таких мероприятий заключен именно с лицом, осуществляющим такое развитие);
  • Для формирования инфраструктурных объектов;
  • Для организации религиозных сооружений и памятников (но только для тех представительств религий, деятельность которых не запрещена на территории Российской Федерации).

В остальных случаях без торгов земельные участки предоставлены быть не могут.

Если говорить о том, когда можно оформить переход права собственности без торгов на тот или иной земельный участок, то необходимо отметить, что перед наступлением такого права должны быть соблюдены определенные условия:

  • Выкупаемый земельный участок должен использоваться определенное время потенциальным покупателем по его прямому назначению (в случае, если речь идет о приобретении земли для ИЖС или ЛПХ, а также для фермерского хозяйства);
  • Если были согласованы все планы по развитию жилищного фонда или инфраструктурных объектов;
  • Если необходимость строительства того или иного памятника религиозного культа была доказана в полной мере (например, старый храм разрушается и нет возможности его отреставрировать, так как здание признано полностью аварийным).

Безвозмездное и платное приобретение земли без торгов

Так как Земельный Кодекс предусматривает два варианта приобретения участка без торгов – безвозмездно и на платной основе – необходимо отметить, в каких случаях и каким способом можно получить надел.

Перечень оснований для безвозмездного приобретения земельных участков установлен в ст. 39.5 данного нормативного акта:

  • Участок может быть передан безвозмездно в том случае, если в отношении него раньше был заключен договор о полномасштабном развитии застраиваемой территории (например, для строительства жилого комплекса и всего инфраструктурного парка при нем), то договор о передаче земли на безвозмездной основе будет заключен с тем лицом, с которым заключали договор о развитии территории;
  • Если на земле расположены какие-то здания, принадлежащие религиозным или благотворительным организациям – участок передается в эти организации;
  • Участок был в бессрочном пользовании у религиозной организации и использовался для сельского хозяйства – он передается в эту организацию на безвозмездной основе;
  • Участок выделялся для нужд садоводческо-некоммерческого товарищества? Он передается в собственность этому объединению, но на условиях общей собственности всех членов такого объединения;
  • В том случае, если в течение 5 лет участок, предоставленный для ведения личного подсобного или крестьянского хозяйства, использовался по прямому назначению, находясь в бессрочном пользовании, он также передается в собственность;
  • Многодетные семьи, у которых трое и более детей, также могут получить участок в собственность на безвозмездной основе, в том случае, если подготовят все необходимые для подтверждения своего статуса документы;
  • Иные льготные категории граждан, для которых государством предусмотрены меры социальной поддержки в виде улучшения материального или имущественного положения, также могут рассчитывать на приобретение земли в собственность на безвозмездной основе.

В остальных случаях приобретение земли будет стоить каких-то денег, если потенциальному покупателю не удастся доказать, что он имеет право на бесплатное приобретение.

Как формируется цена?

В случае приобретения земли у администрации очень выгодно осуществлять такую сделку без участия в торгах.

Это обусловлено тем, что цена за конкретный участок будет гораздо ниже. Это связано с механизмом формирования цены на конкретный надел.

Так, в случае, если идет платное приобретение земли, стоимость его будет определяться, исходя из аналогичной кадастровой величины. При этом, необходимо знать, что в каждом конкретном случае расчет величины будет осуществляться, исходя из того, для каких целей выкупается участок.

В том случае, если речь идет об использовании земельного участка для организации сельскохозяйственного производства (если невозможно безвозмездное развитие участка), то здесь цена не может быть большое 3% от кадастровой стоимости конкретного надела.

В случае с приобретением участка на торгах – величина будет рассчитываться от кадастровой до средней рыночной стоимости на конкретный тип участков.

Алгоритм выкупа

У процедуры выкупа земельного участка у администрации есть свой алгоритм действий, при тщательном соблюдении которого на выходе покупатель получает в свою собственность желаемый надел.

Состоит такой алгоритм из нескольких шагов:

  1. Подбор земельного участка (осуществляется он либо путем поиска объявлений в печатных СМИ, официально аккредитованных на размещение такой информации от администрации муниципального образования или субъекта Федерации, либо через публичную карту земель, размещенную на сайте Росреестра);
  2. Обращение в администрацию с заявлением о предварительном согласовании возможностей заключения сделки (на этом этапе проверяется возможность приобретения конкретного участка и информация о том, поставлен ли он на кадастровый учет или нет);
  3. Получение потенциальным покупателем кадастровых документов на конкретный участок, а также, при необходимости, осуществление межевых мероприятий на нем;
  4. Подача в администрацию заявления о согласовании сделки и заключении договора купли-продажи участка или о вынесении постановления главы администрации о безвозмездной передаче в собственность участка (к такому заявлению необходимо приложить все те документы, которые попросят подготовить в администрации, а также те бумаги, которые могут подтвердить право выкупить земельный участок без торгов или получить его в собственность на безвозмездной основе);
  5. Заключение договора купли-продажи (так как именно на его основе будет осуществляться приобретение конкретного земельного участка) по итогам проведенных взаимных консультаций между сторонами, а также после полного согласования всех необходимых нюансов (например, порядка перечисления денежных средств от покупателя к администрации);
  6. Получение свидетельства о праве собственности на конкретный участок (на основе договора купли-продажи или постановления главы администрации).

В том случае, если оформление участка будет осуществляться на безвозмездной основе, в данном алгоритме будет небольшое изменение, так как договор купли-продажи будет заменен на соответствующий документ о безвозмездной передаче земли в собственность лицу, подавшему заявление об этом.

Разница между юридическими и физическими лицами

Разница в осуществлении процедуры выкупа земельного участка без торгов между юридическими и физическими лицами есть достаточно большая:

  • Количество оформляемых документов для юридического лица значительно больше, так как кроме подтверждения своего права на участие в процедуре выкупа земельного участка без торгов юридическому лицу потребуется еще и оформить в соответствующем виде информацию, для каких именно целей такой участок будет приобретаться;
  • Увеличение временных рамок для совершения сделки (это обусловлено увеличенным количеством документов для юридических лиц, которые следует подвергнуть тщательной проверке);
  • Стоимость оформления всех документов (для юридического лица госпошлина будет больше, нежели для физического лица).

Это ключевые отличия между физическими и юридическими лицами.

Выкупить землю без торгов у администрации возможно стало с марта 2015 года, когда вступили в силу поправки в Земельный Кодекс. Однако, для того, чтобы такая процедура могла быть осуществлена, необходимо полностью соответствовать предъявляемым к таким категориям лиц требованиям и уметь доказывать свое право на приобретение земли без участия в конкурсных процедурах.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/vykupit-zemelnyj-uchastok-u-administracii-bez-torgov.html

Аукционы по продаже земельных участков в 2021 году

Можно ли продать участок купленный на аукционе
Время чтения: 8 минут

Многие россияне считают приобретение земельного надела хорошим вложением средств, ведь его можно использовать для ведения сельского хозяйства, строительства, отдыха и прочее.

Выгоднее всего покупать землю у муниципальной или государственной структуры. Однако претенденту, как правило, приходится принимать участие в торгах, по результатам которых и определяется покупатель.

В связи с этим следует разобраться, как проводится аукцион по продаже земельных участков.

Определение земельного аукциона и основания для его проведения

Аукцион – это процедура, в ходе которой конкретный объект выставляется на продажу. Принять участие в торгах могут все желающие. Победителем признается лицо, предложившее наибольшую цену.

Организуются и проводятся аукционы по продаже муниципального имущества РФ на основании решений, принятых уполномоченными органами власти, в собственности которых находится участок.

Властная структура, имеющая статус организатора торгов, устанавливает:

  • время и место их проведения;
  • сумму задатка;
  • начальную цену;
  • существенные условия договора.

Порядок, в соответствии с которым проводятся государственные и муниципальные торги, закреплен в ст.39.12 ЗК РФ.

Также следует знать, что проявить инициативу по приобретению земли на аукционе могут и сами граждане. Например, это касается случаев, когда имеются проекты межевания территории. При отсутствии проекта аукцион может проводиться, если участок расположен на территории, находящейся между соседними населенными пунктами.

В остальных случаях официальные торги проводятся исключительно по инициативе уполномоченной властной структуры муниципального или государственного уровня.

Как можно узнать о проведении торгов

Наиболее доступный способ выяснения информации о предстоящем аукционе – посещение исполкома. Нередко на стендах учреждения размещаются все нужные сведения, в том числе перечисляются выставленные на торги земельные участки. Администрация исполкома обязана уведомлять граждан и организации о проведении этого мероприятия либо о его отмене.

Граждане, которые пользуются интернетом, могут ознакомиться с условиями предстоящих торгов на веб-ресурсе органа местного самоуправления. Как правило, сведения о предстоящем событии должны появиться на сайте за 30 дней до аукциона.

Кроме того, эта информация обязательно публикуется в местных СМИ – официальных печатных органах исполнительной власти.

Также существует официальный сайт по земельным торгам в РФ. С 2013-го по 2016-й годы на нем состоялось 440 000 аукционов по продаже и аренде земельных участков.

У заинтересованных лиц нередко возникает вопрос, как проходят торги дистанционно. Как правило, такие аукционы проводятся на главных электронных торговых площадках (ЭТП), к которым относится:

Проведение аукциона по продаже земельного участка в электронной форме предусматривает прохождение каждым участником процедуры аккредитации на ЭТП.

Для начала нужно обратиться в сертифицированный центр, чтобы оформить электронную цифровую подпись. Без этого реквизита заинтересованное лицо не будет допущено к участию в торгах.

Разновидности аукционов

Аукционные торги по земельным участкам дают возможность гражданам и организациям:

  • стать собственниками наделов;
  • получить землю в аренду.

Этот способ покупки имеет одну существенную особенность. Заключается она в том, что стоимость государственной или муниципальной земли более выгодна для покупателя, чем рыночная цена аналогичного объекта.

Аукционы по продаже

Основные критерии разделения аукционов на виды – круг участников и способ проведения. Если говорить о первом типе, торги по продаже права собственности земельных участков бывают следующих видов:

  1. Открытые. Ограничения в отношении численности участников либо их категории не накладываются. Предложение о проведении мероприятия распространяется на всех потенциальных претендентов и находится в общем доступе.
  2. Закрытые. Этот вариант предусматривает ограничения как по численности, так и по характеристикам участников. Например, если планируются торги по продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, от иностранных граждан заявки не принимаются.

Эксперты считают, что открытая форма проведения аукционов наиболее предпочтительна. Она справедлива, поскольку наделяет всех претендентов равными правами.

Участники торгов должны учитывать одно требование: на продажу выставляются только наделы, поставленные на кадастровый учет и, соответственно, имеющие номер по кадастру.

Аукционы по аренде

Торги по аренде земельных участков организуют органы местной власти. Преимущество таких наделов состоит в том, что пользователи могут подключиться ко всем инженерным коммуникациям, в том числе к электричеству и газоснабжению.

К претенденту предъявляются определенные требования: он должен продемонстрировать серьезность своих намерений по участию в торгах и быть платежеспособным.

Подтверждением платежеспособности является внесение первоначального взноса. Эта сумма будет учтена при проведении дальнейших расчетов.

Размер задатка для участия в аукционе по аренде земельного участка составляет не менее 20% от начальной величины арендной платы (Постановление Правительства РФ № 808 от 11.11.2002). Согласно этому же документу, организаторы мероприятия имеют право установить так называемый “шаг” аукциона. Участники торгов должны учитывать этот финансовый аспект торгов.

Соискателю также следует понимать, что значит ежегодная арендная плата за земельный участок на аукционе и как она устанавливается.  Ранее размер определялся на основании:

  • результатов торгов, которые проводились в форме аукционов;
  • ставок арендной платы, либо утвержденных Минэкономразвития РФ правилах ее расчета;
  • кадастровой стоимости конкретного надела;
  • рыночной стоимости земельного участка, значение которой определялось с учетом норм законодательства об оценочной деятельности.

Начиная с 2015-го года арендная плата устанавливается исключительно по результатам торгов.

Аукционы земель под ИЖС

Аукцион земельных участков под ИЖС проводится на общих основаниях. Однако при выборе надела необходимо учитывать, что построить частный дом там, где захочется, нельзя.

Каждый участок земли характеризуется видом разрешенного использования. Отражено это, как правило, в генплане застройки территории, где находится земля.

Как следует из норм Градостроительного Кодекса РФ, на участках под ИЖС разрешается возведение частных домов высотой до 3 этажей. Располагаются такие наделы обычно в населенных пунктах.

На аукционе можно получить в распоряжение и муниципальную землю. Однако следует принимать во внимание один нюанс. С июня 2021 года городские торги по продаже проводятся в отношении наделов, непосредственно прилегающим к границам крупного населенного пункта, но не в его пределах.

На законодательном уровне допускаются аукционы исключительно по аренде городской земли. Причем инициировать данное мероприятие, как и в других случаях, может претендент на надел.

Кто организует торги

Организацией аукционов, согласно Федеральному закону № 101- ФЗ от 24.07.2002, занимаются органы местного самоуправления и государственной власти. Торги проводит учреждение, которое имеет лицензию на эту деятельность.

Источник: https://pravovdom.ru/zemlya/prodazha-zemelnyx-uchastkov-cherez-aukcion.html

Как купить муниципальную землю и оформить ее в собственность? Аукционы и торги на земельные участки на сайте Недвио

Можно ли продать участок купленный на аукционе

При покупке земельных участков, принадлежащих частным или юридическим лицам, не возникает никаких проблем. С муниципальной землей все обстоит по другому. Она обойдется намного дешевле, а то и вовсе бесплатно. Но придется столкнуться с рядом трудностей и потратить куда больше времени.

В 2015 году был утвержден новый Земельный кодекс, объемом почти в 300 страниц. В нем расписана процедура покупки земли у государства за кадастровую стоимость, а также бесплатная передача участков в собственность.

Но купить возможно только земельный участок с четко определенными границами, а государственные земли не имеют плана межевания и не стоят на кадастровом учете. Поэтому потребуется проведение всех необходимых работ.

Кто имеет преимущество и льготы при покупке земельного участка у государства?

Перед приобретением земли, потенциальный покупатель должен точно определиться, для каких целей она будет использована. В случае, если участок будет куплен и в последствии заброшен, он будет изъят в пользу страны.

В каких случаях у претендента появляется преимущество при покупке:

  • Арендатор выстроил на территории, предназначенной под ИЖС или ЛПХ, любое здание и ввел его в эксплуатацию.

    Покупка обойдется в 3% от кадастровой стоимости, если участок муниципальный, а если принадлежит городским землям в 15-20%;

  • Если земельный надел покупается для строительства, его можно выиграть на аукционе. Начальные ставки определяет администрация.

    В случае несостоявшихся торгов (менее 2-х персон), производится обычная покупка;

  • Покупателем выступает глава крестьянского фермерского хозяйства (КФХ), и приобретает земли сельского поселения.

    Для него стоимость будет равна кадастровой или еще ниже;

  • Планируется комплексное освоение территории;
  • На арендованных сельхозземлях в течение 3-х и более лет добросовестно исполнялись все условия аренды.

Случаи, когда участки под ИЖС предоставляют бесплатно:

  • Многодетная семья, где все дети находятся на иждивении родителей;
  • Молодая семья, не имеющая в собственности земли или проживающая на площади менее 15 кв. м на человека;
  • Покупатель является Героем труда.

Существуют территории, которые не могут быть выкуплены:

  • Находяющиеся в зоне владения любого вида транспорта;
  • Территории испытательных полигонов;
  • Зараженные ядовитыми веществами;
  • Зоны владения любым транспортом (железнодорожного, автомобильного, аэропорты, морские порты);
  • Лесные и водные угодья;
  • Заповедники, городские парки;
  • Зоны Минобороны;
  • Кладбища.

Где и как нужно оформить документы для покупки?

Желающим приобрести муниципальный или государственный земельный участок, следует знать в какие органы обращаться, если она государственная – в администрацию. Принадлежит местным общинам – в органы местного самоуправления, расположена в Крыму – совет министров Крыма.

Для начала, нужно написать заявление на покупку земли. Чтобы оно было правильным, следует прописать в нем точный адрес участка, для каких целей он покупается, площадь и размеры. Обязательно указать, что с оплатой аванса согласен.

Также необходимо провести кадастровые работы и поставить земельный участок на кадастровый учет. Желательно заранее проверить в органах Росреестра к какой категории земель относится интересующий надел, можно ли ее изменить при необходимости.

К заявлению следует приложить следующие документы и их копии:

  • паспорт;
  • договор аренды (при наличии);
  • при наличии построек, права собственника (можно справки с ЕГРП);
  • кадастровый план;
  • оригинал и копию квитанции об оплате госпошлины.

Далее следует обратиться с заявлением в местные исполнительные органы. Предоставить паспорт, договор аренды (если является арендатором), кадастровые выписки и все копии документов.

В течение 30 дней будет принято решение и выдано постановление о передаче территории в собственность. В нем также указывается цена, за которую участок был приобретен.

Оплатить можно в любом отделении банка, затем предоставить оригинал и копию чека об оплате представителю муниципальных органов. В ФУГРЦ предъявить все документы и их ксерокопии и заполнить заявление. Через месяц покупатель становится полноправным собственником.

В последние годы стало популярным выкупать у государства участки с ветхими постройками. Однако нужно учитывать, что для выкупа таких муниципальных земель, следует вначале полностью восстановить недвижимость. Только после этого, физическое или юридическое лицо получает право на приватизацию участка.

При покупке для земли для ИЖС, административные органы в течение 1 месяца опубликуют в СМИ извещение о предоставлении земельного участка. Там же указывается его кадастровый номер, адрес, площадь, полное описание и дается информация о предстоящих торгах для других заинтересованных лиц. Если за 30 дней не находится желающих принять участие в аукционе, оформляется сделка купли-продажи.

1. Каким образом можно узнать о торгах?

В газетах и сети интернет: на сайтах муниципального района, на общероссийской торговой площадке — не меньше, чем за месяц до проведения торгов, появляется объявление об аукционе.

Это мероприятие позволяет приобрести земельные участки гораздо дешевле, чем на рынке. Однако, если надел без кадастрового номера, торги не состоятся, так как продаваемый участок должен быть полностью готов к использованию.

Заявки на участие прекращают принимать за 5 дней до аукциона, отказаться от его проведения можно за 15 дней. Организатор должен разместить информацию там же, где и давал объявление о его проведении, а также лично проинформировать участников об отмене мероприятия в течение 3-х дней.

2. Кто может, а кто нет принимать участие в торгах?

Любое физическое и юридическое лицо может участвовать в аукционе, кроме тех, кто:

  • не предоставил все требующиеся документы;
  • не заплатил задаток;
  • тем, кому законодательно отказано в покупке;
  • лицам, не имеющим сведения в ЕГРЮЛ, ЕГРИП;
  • гражданам, не имеющим гражданства РФ;
  • фирмам, уставной капитал которых на 50% и более принадлежит иностранцам.

3. Формы проведения аукциона

Существует три вида:

  • закрытые;
  • открытые;
  • электронные (новый формат, набирающий все большую популярность).

Для РФ наиболее приемлемыми являются открытые, когда любой желающий может их посетить. В этом случае, на них привлекаются: пресса, строительные компании, градостроительные и архитектурные организации. Если мероприятие организовывается другой организацией, присутствие на нем наблюдателя из муниципалитета обязательно.

4. Торги

После названия лота и его характеристик начинаются торги. Обычно окончательная стоимость на 1-2% выше первоначально объявленной цены.

Аукционист (человек ведущий торги) – смотрит, кто из участников согласен предложить большую цену, и оглашает ее всем остальным. Если после трехкратного повторения сумма остается такой же, значит участок считается проданным. Владельцем становится тот, кто предложит последнюю, наибольшую цену.

Однако формат может быть и другим. В рамках закона, организаторы торгов могут вносить различные изменения в процесс аукциона на землю. Точную информацию о правилах проведения обычно узнают из информационных бюллетеней.

5. Документы для выигравшего

Основным документом, который впоследствии выступает основанием для купли-продажи земельного участка, является протокол аукциона. Он подписывается между организатором и победителем торгов, и не позднее пяти дней после этого, составляется договор о покупке.

6. Расчет

Проигравшим участникам, в течение трех дней, возвращают задаток на расчетный счет указанный в заявке. Для победителя эта сумма входит в состав полной оплаты за землю. В течение месяца организатор размещает в тех же СМИ результаты проведения аукциона.

7. Оформление

Для оформления прав на собственность, глава муниципалитета выдает постановление. Потенциальному владельцу дается 30-дневный срок для процедуры, отсчет ведется с момента подписания протокола. Далее следует подать все документы в регистрирующие органы, чтобы стать полноправным владельцем земли.

Нюансы покупки земельных участков на аукционах

Иногда покупатели совершают крупные ошибки, при покупке земли на аукционе. Некоторые, в силу своей неопытности, другие гонясь за дешевизной (были случаи, когда на торгах участки приобретались на 200-300% дешевле, чем на рынке).

Какие тонкости нужно учитывать при сделке?

  1. Не полениться и самостоятельно проехать, визуально осмотреть участок на наличие рвов, канав, возвышенностей;
  2. Изучить окружение, если вблизи находится захоронения, болото – это очень сильно снижает стоимость земли;
  3. Обратить внимание на кадастровую стоимость – она привязана к налогообложению, чем выше, тем в последствии будут и больше налоги;
  4. Провести мониторинг цен еще перед покупкой на аукционе, следует какое-то время внимательно отслеживать все цены в том районе, где собираетесь купить земельный участок;
  5. Обязательно обращать внимание на разрешенное использование земли – в последующем можно не получить разрешения для стройки или занятий садоводством.

Каждый желающий может купить муниципальную землю и оформить собственность на нее. Перед покупкой, следует внимательно изучить Земельный кодекс РФ, чтобы полностью представлять процедуру покупки. Приобретая участки на аукционах, лучше заранее узнать о выставляемом лоте все достоинства и недостатки, в противном случае, есть вероятность приобрести неликвид.

Земельный кодекс РФ

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/auktsiony-i-torgi-na-zemelnye-uchastki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.