Особенности покупки недвижимости

Содержание

Как купить квартиру правильно и безопасно?

Особенности покупки недвижимости

Для большинства людей покупка собственной квартиры – одна из самых важных, долгожданных и крупных покупок в жизни. И чтобы ожидание не обернулось кошмаром, к вопросу приобретения квартиры надо подходить серьезно, вдумчиво и ответственно.

Сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения, однако на сегодняшний день все больше и больше граждан предпочитают сделку, удостоверенную нотариусом, сделке в простой письменной форме.

Причин тому множество, но одна из самых основных то, что нотариальное удостоверение сделки – это своего рода заслон от мошенников, кроме того, нотариус – единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет ответственность за свои действия, и в случае своей вины или оплошности компенсирует пострадавшей стороне ущерб.

Недаром все ипотечные договоры обычно удостоверяются нотариально. Банки просят покупателей делать это, защищая себя от неблагоприятных последствий сделки.

Ведь только нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости, подробно разъясняя все аспекты сделки и составляя юридически грамотный документ, гарантирует пострадавшей стороне возмещение ущерба в случае мошенничества с документами.

Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение сделки, проверяет полномочия сторон на совершение сделки. Кроме того, при наличии сомнений в подлинности документов, нотариус вправе их проверить путем направления официальных запросов.

(перечень документов определен в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), наличие обременений и запрещения отчуждения недвижимости. При удостоверении сделок с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан также проверяется факт согласия их законных представителей, органов опеки и попечительства.

Тем самым снимается риск последующего оспаривания сделки. Нотариус – объективная сторона, незаинтересованная в результатах сделки, что также немаловажно для ее чистоты и прозрачности.

Доверяя нотариусу вашу сделку с недвижимостью, вы избавляетесь от беготни, очередей и необходимости кропотливо заполнять и перепроверять гору документов.

В нотариальной конторе для вас подготовят «проект сделки» – перечень всех действий, которые будут проведены в вашем случае, как, например: составление договора; фиксирование воли сторон по таким вопросам как согласование цены продажи, формы, порядка оплаты и возможности рассрочки платежей; оформление согласия супругов, собственников и т. д. Затем вас ждет составление и подписание договора, в котором будут учтены все условия сделки.

Во время подписания договора нотариус обязательно зачитывает его присутствующим заинтересованным лицам и подробно разъясняет все условия и правовые последствия сделки. Часто бывает так, что одна из сторон вносит коррективы в договор, потому что до этого этапа не ясно представляла себе последствия.

Когда договор подписан, нотариус подает документы для регистрации права собственности в Росреестр.

Если вы сделаете это самостоятельно, то это займет куда больше времени, чем если документы поступят из нотариальной конторы – всего три дня в письменной форме и один день, если документы будут предоставлены в электронном виде. Собственнику останется лишь забрать из нотариальной конторы уже зарегистрированные документы в удобное для него время.

Если же договор был заключен в простой письменной форме, то помимо самостоятельного сбора необходимого пакета документов, всем участникам сделки необходимо явиться на подачу заявления на государственную регистрацию лично и одновременно, что, учитывая ритм современной жизни, как минимум, неудобно, а как максимум, невозможно.

Кроме того, с 1 января 2015 года значительно снижены тарифы на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

И даже расчеты по сделке теперь можно провести не с помощью банковской ячейки, а через депозит нотариуса, что не только гораздо удобнее, но и обезопасит вас и обойдется дешевле, чем аренда ячейки.

Самая цивилизованная форма рынка – это когда продавца или покупателя (в зависимости от задачи) ищет профессиональный  риелтор. Он же  согласует цены, время просмотра квартиры, и т.п.  А вот правовую сторону сделки готовит и отвечает за нее – нотариус.

Государственный регистратор на основании проверенных и подготовленных нотариусом документов регистрирует переход права собственности.

Вот тогда можно быть уверенным  в чистоте и законности сделки, а также в соблюдении интересов и покупателя и продавца недвижимости.

проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством.

уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места).

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору.

Лицу, внесшему в депозит деньги и ценные бумаги, нотариусом в подтверждение их внесения выдается справка, оформленная на личном бланке нотариуса, заверенная его подписью и печатью. О принятии в депозит денег и ценных бумаг нотариус заказным письмом направляет кредиторам или наследникам соответствующее извещение.

Уведомление о вручении извещения хранится в документах конкретной депозитной операции.определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества.

Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. Как делиться наследство,если земля получена по дарственной (в договоре указано, что постройки отсутствуют), а дом построен на этой земле в браке?Должна ли выделиться супружеская доляв доме, при оформлении наследства?…Добрый день, на мою маму составлено завещание от лица, за которым она ухаживает, может ли она это завещание переделать на меня, т.к. ей 78 лет и она не хочет ходить по инстанциям. Спасибо…

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/kak-kupit-kvartiru-pravilno-i-bezopasno/

Обезопасьте себя: что нужно знать при покупке квартиры и на что необходимо обратить внимание?

Особенности покупки недвижимости

Сделки купли-продажи жилья являются достаточно рискованными. На рынке недвижимости нередко встречаются мошенники. Связавшись с аферистами, можно потерять все деньги. Вопросы, что нужно знать при покупке квартиры, на что обращать внимание при ее осмотре, как заключать сделку безопасно, являются актуальными для многих граждан, планирующих приобрести жилье.

С чего начать поиск квартиры?

Многие граждане, планирующие приобретение квартиры, не знают, с чего начать. В первую очередь, нужно определиться с бюджетом и сроками. Также надо решить, своими силами будет производиться поиск жилья либо с помощью посреднической компании.

Услуги риэлтора стоят достаточно дорого, поэтому, желая сэкономить, лучше заняться выбором и покупкой объекта самостоятельно.

Чтобы подобрать оптимальный вариант жилья, необходимо определиться с его характеристиками: районом расположения, этажом, количеством комнат и т.п. После этого можно начинать искать квартиру. Актуальные предложения есть в интернете на тематических сайтах, в газетах.

Рекомендуется проанализировать рынок недвижимости, сравнить различные варианты.

Важные особенности приобретения жилплощади в новостройке

Многие люди опасаются покупать квартиру от застройщика. Это связано с определенными рисками. Ведь на момент приобретения, жилье находится лишь на бумаге. Права на недвижимость являются формальными. Возможно увеличение сроков возведения дома, заморозка строительства.

В этом случае, гражданин теряет деньги. Ведь продать неликвидный товар вряд ли получится. Поэтому важно обращаться к надежным и проверенным застройщикам. Компания должна иметь хорошую репутацию, отзывы о ранее возведенных и сданных в эксплуатацию объектах.

Особенности и преимущества приобретения жилья в новостройке:

  • стоимость квадратных метров в строящемся помещении ниже, чем в уже сданном доме, на вторичном рынке. Поэтому, взяв такую квартиру, можно будет заработать на ее продаже;
  • покупатель является первым и единственным собственником. Поэтому к преимуществам приобретения жилья в новостройке относится прозрачность документации. Исключены неразберихи со сменой владельцев, выпиской прежних жильцов и т.п.;
  • квартиры в современных застройках отличаются улучшенной планировкой, наличием автономных систем водо- и теплоснабжения.

Что обязательно нужно учитывать покупателю вторички?

Многие граждане не знают, как правильно купить квартиру на вторичном рынке. Это приводит к появлению проблем и трудностей. Приобретение вторички также сопряжено с рядом рисков. На рынке недвижимого имущества действует немало аферистов, которые, применяя мошеннические схемы, крадут деньги и оставляют покупателя ни с чем.

Поэтому нужно быть предельно осторожным, знать особенности проведения процесса купли-продажи.

При выборе квартиры на вторичном рынке надо учитывать:

Рекомендуется проверить, действительно ли продавец является собственником жилья. Для этого надо затребовать выписку из ЕГРН и паспорт владельца помещения. Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

На что обратить внимание при осмотре?

Покупка недвижимого имущества имеет свои «подводные камни». Нередки ситуации, когда семья приобретает жилье, а потом разочаровывается в нем. Важно понимать, на что обратить внимание при покупке квартиры.

Это позволит остановиться на оптимальном варианте. Нужно знать критерии выбора недвижимости. Перед покупкой квартиры ее требуется осмотреть. Это поможет понять, отвечает ли конкретное помещение запросам семьи или нет.

При осмотре объекта стоит обратить внимание на следующее:

  • наличие всей необходимой документации у продавца на недвижимое имущество;
  • состояние электропроводки, канализации и т.п. В сезон отопления можно оценить, насколько хорошо греют батареи во всех комнатах;
  • внешний вид помещения. Нужно проверить, соответствует ли планировка квартиры той, которая приведена в техническом паспорте;
  • наличие ремонта, если не планируется проводить его после заселения;
  • вид из окна;
  • состояние оконных рам. Надо обратить внимание на герметичность швов, наличие сквозняков;
  • состояние стен. Они должны быть прочными, иметь хорошую звукоизоляцию, качественную отделку. Также важно отсутствие следов плесени.

Приезжая на осмотр квартиры нужно оценить район ее расположения, состояние инфраструктуры. Стоит также обратить внимание и на придомовую территорию, подъезд. Если есть дети, то желательно наличие во дворе игровой площадки.

Для пожилых людей эта зона будет источником излишнего шума. При наличии автомобиля надо обратить внимание на то, есть ли стоянка для транспортных средств вблизи многоквартирного дома.

Какие вопросы нужно задать продавцу?

Покупка квартиры – это серьезное мероприятие. Поэтому подходить к нему нужно соответствующе. Не стоит лениться и стесняться задавать вопросы продавцу недвижимости. Чем больше информации будет о жилом объекте, тем обдуманнее и правильнее будет принятое решение о ее приобретении. Многие граждане не знают, что спрашивать при покупке квартиры. Нужно уметь задавать правильные вопросы.

У продавца стоит поинтересоваться о следующем:

  1. Почему он решил продать данное жилье?
  2. Сколько собственников у помещения?
  3. Кто является главным квартиросъемщиком?
  4. Каким образом недвижимость была получена в собственность?
  5. Была ли проведена перепланировка, узаконена ли она?
  6. Есть ли среди владельцев недвижимого объекта несовершеннолетние лица?
  7. Сколько человек прописано в квартире?
  8. Состоит ли продавец в браке? Согласна ли супруга (муж) на продажу помещения? Подтверждено ли это нотариально заверенным документом?
  9. Есть ли какие-то ограничения и обременения прав на квартиру?
  10. Как долго жилье находится в собственности у продавца?

Чем дольше срок нахождения недвижимого имущества в собственности у продавца, тем меньше риск оспаривания прав на объект от предыдущих владельцев, наследников.

Какие документы необходимо подготовить?

Для совершения сделки купли-продажи нужно подготовить определенный пакет документов. Он может содержать базовые и дополнительные бумаги. Состав комплекта документации зависит от конкретной ситуации.

В обязательном порядке потребуется следующее:

Если сделку совершает собственник квартиры через представителя, тогда потребуется доверенность, заверенная нотариусом.

Дополнительно могут понадобиться такие документы:

Покупателю необходимо иметь при себе паспорт. Он потребуется для проверки продавцом личности клиента, заключения договора купли-продажи.

Как правильно оформить договор купли-продажи?

Договор купли-продажи квартиры оформляется в произвольном виде. Строгих требований к написанию такого документа правительство не выдвигает. Можно составить его от руки либо напечатать. Важно отразить в документе всю необходимую информацию.

В договоре должны присутствовать следующие сведения:

  • место и дата составления;
  • паспортные данные двух сторон;
  • адрес расположения квартиры и ее характеристики (этаж, площадь, количество комнат);
  • цена сделки;
  • условия и порядок финансового расчета;
  • сроки, в которые продавец обязуется освободить квартиру;
  • порядок решения спорных ситуаций;
  • кто несет расходы по оформлению и регистрации договора;
  • количество экземпляров заключенного контракта;
  • реквизиты и подписи двух сторон.

Рекомендуется заключать договор купли-продажи в присутствии нотариуса либо юриста. В этом случае специалист проследит за тем, чтобы соглашение было составлено грамотно.

Удостоверенный нотариально договор купли-продажи недвижимости будет тяжело оспорить в суде.

Пошаговая инструкция по самостоятельному оформлению сделки

При самостоятельном проведении процедуры купли-продажи недвижимого имущества, важно знать точную последовательность совершаемых действий при оформлении сделки. Это поможет избежать проблем и ускорит наступление приобретения объекта во владение.

Общая процедура купли-продажи недвижимости:

  • подготовить необходимый комплект документов;
  • обсудить условия сделки;
  • составить договор и внимательно его прочитать перед подписанием;
  • в момент передачи квартиры оформить соответствующий акт.

Как купить жилье без проблем через агентство недвижимости?

Многие занятые граждане решают осуществлять покупку квартиры через агентство недвижимости. Это сокращает временные затраты, позволяет избежать грубых ошибок, снижает риск стать жертвой продавца-афериста.

Но преимущества от сотрудничества с риэлтором можно оценить лишь при обращении в надежную и проверенную компанию. Среди посредников также нередко встречаются мошенники.

Советы касательно того, как купить жилье без проблем через агентство недвижимости:

  • ответственно подойти к выбору риэлторской фирмы. Компания должна долго существовать на рынке, иметь положительную репутацию;
  • заключить письменный договор с организацией. Перед подписанием контракта нужно внимательно прочитать его содержание. Недобросовестные посредники могут не оглашать всех условий сотрудничества;
  • заранее оговорить стоимость услуг специалиста.

Рекомендуется установить для агента конкретные сроки, в которые квартира должна быть найдена, чтобы процесс не затягивался на неопределенное время.

Действия после покупки

После приобретения квартиры нужно осуществить перерегистрацию прав на недвижимость. Для этого следует обратиться в отделение Росреестра либо Многофункциональный центр с заявлением и пакетом документов.

Без проведения данной процедуры, покупатель не сможет стать полноправным собственником жилья. Также потребуется изменить данные о владельце квартиры в ЖЭКе, управляющей компании, газовой службе, энергосбыте и т.п.

Возможные риски и проблемы

При покупке квартиры иногда возникают определенные проблемы. Обычно они появляются в том случае, если гражданин не придерживается установленной процедуры по совершению сделки, и не выполняет рекомендации экспертов.

Возможные риски приведены ниже:

  • продавец отказывается принимать участие в перерегистрации права на жилье на покупателя;
  • появились наследники и прочие лица, претендующие на долю квартиры;
  • приобретенное жилье не оправдало ожидания;
  • наличие неузаконенной перепланировки помещения;
  • квартира продана одновременно нескольким покупателям;
  • банкротство застройщика;
  • существенные отклонения от установленных сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Как себя обезопасить?

Можно минимизировать риски, снизить вероятность возникновения проблем при приобретении недвижимого имущества.

Покупателю нужно знать, как максимально себя обезопасить для этого рекомендуется:

  • проверять личность, репутацию продавца, подлинность его документов на квартиру;
  • сотрудничать с проверенными застройщиками;
  • обращаться за помощью к юристам, нотариусам при заключении сделки;
  • не соблазняться слишком низкой стоимостью жилья.

Перед тем, как заниматься поиском и покупкой квартиры, рекомендуется изучить жилищное законодательство. Тогда гражданин будет действовать грамотно, знать свои права.

Советы риэлторов

Риэлторы имеют немалый опыт в поиске квартир, сопровождении сделок купли-продажи. Поэтому стоит прислушиваться к их советам.

Специалисты дают такие рекомендации покупателям недвижимости:

  • проводить осмотр помещения в дневное время суток. Это позволит лучше рассмотреть все внешние мелкие изъяны квартиры, особенности проведенного ремонта;
  • не покупать первое попавшееся помещение. Стоит сравнить несколько вариантов между собой. Это позволит приобрести более подходящее жилье;
  • при отсутствии знаний и опыта обращаться за помощью к специалистам.

Таким образом, покупка квартиры имеет свои особенности.

Важно знать, как себя обезопасить от появления проблем и снизить вероятность рисков. Надо задавать продавцу вопросы, внимательно осматривать недвижимость, проверять подлинность документов. Если есть сомнения в собственных силах, то лучше обращаться к юристам либо риэлторам.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/chto-nuzhno-znat.html

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Особенности покупки недвижимости

Недвижимость можно приобрести на первичном или вторичном рынке. Выбрав второй вариант, гражданин существенно сэкономит. Дело в том, что частные лица продают помещения значительно дешевле. Однако подобная сделка может быть связана с рядом рисков. Поэтому необходимо заранее выяснить, на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке.

Дополнительно стоит ознакомиться со всеми особенностями осуществления сделки. Внимательно подходя к процедуре, человек сможет обезопасить себя. О поиске квартиры на вторичном рынке, об информации, которую обязательно необходимо изучить, нюансах проведения проверок поговорим далее.

Приобретение жилья через риелтора или самостоятельно

В первую очередь необходимо ознакомиться с особенностями покупки квартиры, а также выяснить, какие документы на вторичку и самого гражданина потребуются для выполнения процесса.

После этого стоит ознакомиться с уловками, которые используют мошенники, чтобы ввести покупателя в заблуждение для реализации неликвидного имущества или незаконного получения денежных средств.

Зная правила проведения процедуры, человек откажется от покупки жилья с обременением или оспариванием соглашения.

Непосредственно сама купля-продажа квартиры осуществляется по следующей процедуре:

  • Лицо анализирует предложения или обращается к риелтору, выбирает подходящую квартиру, договаривается с продавцом и проводит осмотр объекта.
  • Стороны ведут переговоры о стоимости жилья, сроках заселения и перерегистрации квартиры.
  • Потенциальный покупатель проводит проверку документов и самого продавца. Если требуется, можно привлечь юриста.
  • Осуществляется заключение предварительного договора купли-продажи жилья. В документе фиксируют намерения сторон о покупке квартиры. Если требуется, документ может быть изменён в последующем.
  • Предоставляется аванс, если стороны договорились о выплате. Обязательно нужно заключить соглашение, подтверждающее факт передачи денежных средств.
  • Стороны проверяют документы, а затем готовят основной договор и подписывают его.

На каждом этапе можно столкнуться с мошенниками. Нужно научиться распознавать их.

Поиск объявления о продаже жилья

Самостоятельно подобрать квартиру, удовлетворяющую все требования гражданина, проблематично. Поэтому к процедуре в 90% случаях привлекают риелтора. Специалист не всегда добросовестно выполняет свои обязательства. Он стремится извлечь из сделки максимальную выгоду.

Для этого используют следующие уловки:

  • подают объявление о продаже квартир, которых не существует. Цена такой недвижимости сильно занижена, а фото взяты из соцсетей. Разговаривая со специалистом, нужно уточнять стоимость и местоположение жилья, а также нюансы перепланировки. Если записи об объекте отсутствуют, показания специалиста путаются, это может говорить о мошенничестве;
  • клиенту показывают самые низколиквидные квартиры. Желая быстрее найти жилье, клиент сообщает информацию о желаемом помещении. При этом риелтор поступает наоборот. Он приводит покупателя в самые неликвидные помещения. В результате человек впадает в отчаяние. А затем ему показывают квартиру, соответствующую параметрам;
  • создаётся ажиотаж. Чтобы человек быстрее принял решение, на него оказывают давление. Риелтору начинают постоянно звонить с просьбами не показывать жилье. На осмотр квартиры приезжают другие покупатели. В результате у человека создается впечатление, что жилье скоро заберут;
  • требование о предоставлении задатка. Просьба должна насторожить. Если сделка сорвется из-за действий покупателя, денежные средства не вернут. Аванс можно предоставить, оформив соглашение официально;
  • использование удачного времени показа квартиры. Риелтор специально приводит потенциального покупателя в момент, когда соседи спят или шумные дети, живущие рядом, находятся в саду. Чтобы составить полную картину о недвижимости, нужно смотреть помещение в разное время суток;
  • копирование объявлений. Если квартиру изначально продавали по одной цене, а затем выставили объявление со стоимостью значительно ниже, доверять подобному не стоит. Риелтор выполняет такие действия с надеждой, что участники процедуры смогут договориться, а он получит свой процент;
  • в адресе квартиры допущена ошибка. Схема считается грязной. Её используют, чтобы продать неликвидные помещения по завышенной цене. Метод рассчитан на доверчивого покупателя. Риелтор показывает потенциальному собственнику квартиру, которую сдают в аренду. При этом недвижимость расположена по похожему адресу. Покупатель соглашается на сделку, рассчитывая, что риелтор самостоятельно проверит все документы.

Что необходимо проверять при покупке жилья

Чтобы понять, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке, нужно знать все нюансы процедуры. Так, у квартиры может быть несколько законных владельцев. Если помещение продает только один из них, а другие не знают о подобном действии, сделку могут оспорить. Поэтому важно знать историю помещения. Для этого стоит ознакомиться с пакетом документов.

Изучение выписки из ЕГРН

Бумагу можно запросить у продавца. Подача справки возможна в электронном виде. Для этого необходимо воспользоваться возможностями сайта Росреестра или портала Госуслуги.

Изучение технических характеристик и качества жилья

Приобретая недвижимость, можно столкнуться с незаконной перепланировкой. Если внесенные изменения не несут угрозу, новый собственник должен будет оформить все документы самостоятельно. Когда внесенные коррективы способны спровоцировать аварийную ситуацию, их придется устранять. Поэтому важно сверять фактическую планировку с официальными данными.

Изучение кадастрового паспорта квартиры

Чтобы совершить сделку безопасно, стоит запросить кадастровый план. Изучая информацию, важно обращать внимание на особые отметки. Они демонстрируют момент внесения изменений и их основания. Дополнительно стоит заказать поэтажный план жилого помещения.

Если выяснится, что произошло нарушение целостности системы, отмеченной красным, узаконивание перепланировки будет связано с целым перечнем сложностей.

Поэтому рекомендуется предварительно обратиться в жилищную инспекцию и выяснить, законно ли выполнены изменения.

Получение техпаспорта жилья

Если человек хочет приобрести квартиру в ипотеку, необходим обновленный техпаспорт.

В нём отражают следующую информацию:

  • дата ввода помещения в эксплуатацию;
  • материал, использованный при строительстве;
  • количество комнат в помещении;
  • инвентаризационная стоимость объекта;
  • поэтажный план недвижимости.

Чтобы получить бумагу, необходимо обратиться в БТИ или МФЦ. Документ позволяет выяснить факт незаконного переустройства нежилого помещения.

Особенности проверки участников соглашения или третьих лиц

Разбираясь, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, нужно изучить репутацию продавца и третьих лиц. Если организация или человек находятся в розыске или на них заведено уголовное дело, получить информацию не составит труда. Если человек не выполняет обязательства по кредитам или является злостным неплательщиком, сведения также максимально просто обнаружить.

Знакомство с продавцом квартиры

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры, в первую очередь нужно изучить продавца недвижимости, найденного риелтором или самостоятельно. Предстоит установить личность человека и изучить его паспорт.

Если лицо не выполняет обязательства по задолженностям, будет заведено исполнительное производство, чаще всего на имущество накладывают обременение. В результате заключать сделку купли-продажи нельзя.

Дополнительно стоит выяснить, не находится ли продавец или риелтор в розыске или не фигурирует ли в качестве подозреваемого. Узнать сведения можно, воспользовавшись возможностями сайта ФССП.

Проверка третьих лиц

Лицо может столкнуться со сложностями, если имущество находится в долевой собственности, а также владельцами помещения являются несовершеннолетние дети.

В сложившейся ситуации хозяин недвижимости не сможет реализовать квартиру без разрешения жены. Если доля в квартире принадлежит детям, обязательно потребуется получить разрешение органов опеки и согласие родителей.

Выяснить перечень лиц, зарегистрированных в недвижимости, можно, ознакомившись с домовой книгой.

Проверка доверенного лица

Если продавец квартиры по какой-либо причине не может принять участие в сделке самостоятельно, он имеет право подключить к процедуре доверенное лицо. Однако эксперты советуют с подозрением относиться к подобным сделкам.

Если планируется получение ипотеки, банк откажется выдавать денежные средства, если продавец самостоятельно не принимает участия в процедуре.

Осуществлять покупку недвижимости через доверенное лицо стоит только в том случае, если личность хозяина известна, и он не находится в федеральном розыске, на помещение не наложен арест, а общая чистота купли-продажи сомнений не вызывает.

Проверка риелтора

Купля-продажа квартиры на вторичном рынке привлекает так называемых черных риелторов. Они могут продавать один объект несколько раз, обманом выманивать оригинал паспорта и заключать сделку, подставляя людей. Такие риелторы используют большое количество уловок. Поэтому эксперты советуют сотрудничать только с крупными агентствами.

Практический совет: Начинать проверку риелтора необходимо еще на этапе первоначальной беседы. Во время неё нужно выяснить, как долго компания присутствует на рынке и имеет ли статус юридического лица. Стоит посетить сайт ФНС и выяснить, присутствует ли у компании официальная регистрация. Лучше заранее определить срок просмотра вариантов.

Возможные подводные камни при покупке квартиры

Эксперты советуют заранее ознакомиться со всеми подводными камнями, чтобы исключить риск обмана. Так, если помещение находится в долевой собственности, продажу не удастся осуществить быстро. Предстоит договориться о сделке с каждым из владельцев недвижимости. Иногда осуществляется заключение нескольких договоров купли-продажи.

Решив купить квартиру через риелтора и изучая тонкости расчёта, лучше отдать предпочтение аккредитиву. Суть метода состоит в том, что покупатель вкладывает нужную сумму в банк, а продавец получает денежные средства только после того, как сделка оформлена должным образом. Если расчёт планируется наличными, лучше воспользоваться банковской ячейкой.

При этом между сторонами необходимо заключить договор, в котором отражено, на каких условиях удастся получить доступ к денежным средствам. Не нужно соглашаться на произведение расчёта в местах массового скопления людей. Дополнительно стоит привлекать свидетелей. Нередко мошенники опровергают факт получения денежных средств или инициируют ограбление.

Важно обратить внимание на присутствие у хозяина квартиры детей и на их возраст. Если отпрысков два и более, скорее всего, помещение приобретено с использованием материнского капитала. В этом случае несовершеннолетним обязательно выделяют долю в недвижимости. Не все придерживаются этого правила. Если в последующем нарушение выяснится, сделку признают незаконной.

Стоит изучить перечень совладельцев. Если в списке присутствуют граждане, отбывающие тюремный срок или пропавшие без вести, существует риск, что они могут вернуться. Когда это произойдет, лицо имеет право оспорить ранее заключенную сделку.

Если квартиру продают юридические лица, стоит выяснить, как она перешла к ним в собственность. Иногда прежний владелец может восстановить свои права и оспорить отчуждение имущества. Внимательный подход к процедуре минимизирует возникновение негативных последствий. Поэтому стоит детально изучать продавца и иных лиц, фигурирующих в сделке.

Источник: https://YurPortal.info/zhilishhnoe-pravo/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Как купить квартиру без риелтора

Особенности покупки недвижимости

Гонорар риелтора в последние годы снизился. В столице в среднем за свои услуги посредники просят 100-250 тысяч рублей. В большинстве регионов до сих пор оплата рассчитывается процентом от суммы сделки и составляет в среднем 2% от стоимости квартиры.

Меньше всего с посредниками приходится взаимодействовать покупателю первичной недвижимости. Все документы он оформляет через застройщика, он же занимается регистрацией договора долевого участия (ДДУ). Но отсутствие платежей посредникам только видимость.

“Девелоперы закладывают услуги риелторов в стоимость квартиры.

Брокерская комиссия составляет 1-2% цены первичного жилья независимо от того, как застройщик реализует свой проект: через риелторское агентство или собственный отдел продаж”, – рассказывает Надежда Коркка, управляющий директор компании “Метриум”. Кроме того, покупатели оплачивают услуги по бронированию квартиры, регистрации ДДУ в Росреестре и оформлению права собственности после ввода объекта в эксплуатацию.

Без оплаты можно устно забронировать жилье на срок от одного до пяти дней. Бронь на длительный срок, к примеру месяц, рассчитывается от стоимости квартиры, в среднем 1-2%. Услуги по регистрации ДДУ и оформлению собственности предлагают вместе и стоят они около 20 тысяч рублей.

Надежда Коркка советует первым делом проверить проектную декларацию. Застройщики обязаны размещать ее на сайте Наш.дом.рф. Надо сравнить опубликованный там документ с тем, что находится в офисе девелопера. Если оформлением новостройки занимается не отдел продаж девелопера, а брокер, нужно запросить у него договор с застройщиком.

Эксперты рассказали, чем апартаменты отличаются от квартир

Квартиры “с историей”

На вторичном рынке без риелтора проходит все больше сделок. На это повлияло развитие порталов недвижимости и многофункциональных центров (МФЦ).

Чтобы зарегистрировать переход права собственности через МФЦ, потребуются только паспорта собственников и подписанный ими договор купли-продажи. Уже в МФЦ участники заполнят заявление и оплатят госпошлину – 2000 рублей.

Для сделки также необходимы нотариально заверенное согласие супругов, если продавец или покупатель состоит в браке (чуть меньше 2000 рублей), а также разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.

Наиболее сложным обычно выглядит подготовка пакета документов на сделку. Это четыре основных документа: предварительный договор купли-продажи или соглашение о задатке, основной договор купли-продажи, акт-приема передачи квартиры, расписка о получении средств. Можно отдать эту работу юристу, это обойдется в 3-50 тысяч рублей.

Есть три случая, когда провести сделку может только нотариус. Обращаться к нему необходимо при продаже доли в квартире постороннему лицу, за исключением продажи всех долей одновременно, при продаже квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина или при продаже квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением.

Чем рискует покупатель без риелтора

Чаще всего покупатель без должной подготовки не в состоянии проследить всю цепочку перехода прав на квартиру от одного собственника другому, особенно если она не просто продавалась, а переходила по наследству, разменивалась, переходила по договорам ренты. Без риелтора не обойтись при составлении сложных альтернативных сделок, когда продажи одной квартиры ждет целая цепочка клиентов.

Часто бывает, что одна из сторон нанимает посредника, а другая – нет. В таких случаях тот, кто действует без риелтора, экономит, так как риелтор в таких случаях чаще всего берет на себя подготовку документов, которыми пользуются обе стороны сделки, сопровождает участников сделки в МФЦ и банк.

Чем могут помочь банки

Ни одна сделка на вторичном рынке не обходится без банка. Передача денег может осуществляться наличными через банковскую ячейку или безналичными через аккредитив – суть одна, деньги вносятся в банк на моменте подписания документов, а получает их продавец только после регистрации права собственности, чтобы в случае приостановки, покупатель не потерял их.

В 2020 году выдано ипотеки на рекордные 4,2 трлн рублей

Но у банков появились и другие услуги. “Часть крупнейших банков существенно расширяет направление недвижимости и создает отдельные экосистемы: ДОМ.КЛИК у Сбера, “Свое жилье” у Россельхозбанка, “Метр квадратный” у ВТБ и т.д.”, – рассказывает главный эксперт компании “Русипотека” Сергей Гордейко.

Такие экосистемы позволяют, например, проверять юридическую чистоту квартиры, готовить документы и договоры, проводить электронную регистрацию сделки в Росреестре, говорит член экспертной группы плана мероприятий “Трансформация делового климата” Руслан Латыпов.

Некоторые услуги можно получить через такие сервисы бесплатно. В основном это подбор квартиры. У “Метра квадратного” от ВТБ есть бесплатный “Конструктор документов”. Оценка чистоты сделки в банках имеет большой разброс по цене – от 8 до 30 тысяч рублей.

При этом некоторые банки предоставляют услуги электронной регистрации сделок с недвижимостью в Росреестре только своим ипотечным клиентам, в том числе Сбер. Или только клиентам застройщиков, с которыми работает банк. Стоит эта услуга 8-11 тысяч рублей.

Совет

Что люди забывают указать в договоре купли-продажи:

1. Способ и место денежных расчетов.

2. Момент передачи денег и документ, который будет подтверждать оплату.

3. Условия прекращения прав пользования квартирой.

4. Ответственность продавца в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц по основаниям, возникшим до заключения сделки.

5. Ответственность продавца при выявлении долгов за ЖКХ.

6. Срок освобождения квартиры.

7. Распределение расходов на заключение договора и регистрацию перехода права между участниками сделки.

Инструкция

Чтобы устранить основные риски расторжения сделки, потребуются:

Правоустанавливающие документы

Договор купли-продажи, дарения, мены, ДДУ, он дает возможность оценить, как человек стал владельцем жилья, и подтверждает, что именно этот человек владеет квартирой. Для этого нужно сверить данные в документах с паспортами собственников.

Выписка из ЕГРН

Свидетельство о госрегистрации прав собственности существовало в бумажном виде до 2016-го. И сегодня считается недостаточно надежным документом для сделки. Дополнительно нужно запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН, сверить данные собственника, проверить наличие обременений.

Справка о долгах по ЖКХ

Долги могут перейти к новому собственнику. Обезопасить себя можно, запросив у собственника справку об отсутствии задолженности, которую дает управляющая компания.

Оправдана ли сейчас покупка квартиры для сдачи в аренду

Справки ПНД и НД

Риелторы всегда запрашивают у продавца недвижимости справку из псих- и наркодиспансера. В ней должно быть указано, что он не состоит на учете в этих учреждениях.

Выписка из домовой книги

В ней значатся все жильцы, которые были прописаны, в том числе выписанные по решению суда в места отбывания наказаний.

Справка из ПФР

Позволяет проверить, не был ли использован маткапитал при покупке квартиры, даже если в других документах эта информация не содержится, к примеру, не выделены доли детей.

Документ об отсутствии супругов

В России нет общей базы регистрации актов гражданского состояния и разводов, но есть случаи, когда люди забывали поставить отметку об изменении своего статуса в паспорте, а потом становились участниками мошенничеств.

Лучше получить нотариально заверенный документ о том, что собственник квартиры не состоит в браке.

Источник: https://rg.ru/2021/01/19/kak-kupit-kvartiru-bez-rieltora.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.