Проблемы договора купли продажи недвижимости

Обзор судебной практики по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости, Обзор судебной практики от 04 июля 2014 года

Проблемы договора купли продажи недвижимости

Перед изучением Обзорарекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I.Основные положения о заключении, исполнении и расторжении договоровкупли-продажи недвижимости

По договору купли-продажинедвижимого имущества продавец обязуется передать в собственностьпокупателя здание, сооружение, квартиру или другое недвижимоеимущество (п.1ст.549 ГК РФ).

К недвижимому имуществу относятся земельныеучастки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба ихназначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объектынезавершенного строительства.

К недвижимому имуществу относятсятакже подлежащие государственной регистрации воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того,законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иноеимущество.

Положения указанной главыГК РФ (ст.

455ГК РФ) содержат нормы, устанавливающие возможность заключениясторонами сделок (купли-продажи) в отношении товара, который будетсоздан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установленозаконом или не вытекает из характера товара (Постановление Пленума Высшего АрбитражногоСуда Российской Федерации от 11.07.

2011 N 54 “О некоторых вопросахразрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости,которая будет создана или приобретена в будущем”).
Согласно ч.5ст.454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи, в томчисле продаже недвижимости, применяются положения гл.

30 ГКРФ, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Для договоракупли-продажи недвижимости обязательна письменная форма заключенияи составление его в виде одного документа, подписанного сторонами(ст.550ГК РФ), а при продаже жилого помещения обязательнагосударственная регистрация (в соответствии со ст.

558ГК РФ, Федеральным законом от21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним”).

Правило о государственнойрегистрации сделок по продаже жилого помещения, содержащееся вст.558ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после01.03.2013 (ч.1,8 ст.2Федерального закона от 30.12.

2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений вглавы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РоссийскойФедерации”).

С01.03.2013 на основании заключенных с этого момента договоровкупли-продажи недвижимого имущества осуществляется толькогосударственная регистрация перехода права собственности(ст.ст.8.1,131ГК). Соответственно на оригинале документа, выражающего содержаниесоответствующей сделки, штамп о проведенной государственнойрегистрации сделки не подлежит проставлению.

Условиями, обязательнымидля договоров данного вида, без которых такие договоры будутсчитаться незаключенными (существенными условиями), являются:

-условие о его предмете (ст.

554ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установитьнедвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, втом числе данные, определяющие расположение недвижимости насоответствующем земельном участке либо в составе другогонедвижимого имущества;

-условие о цене недвижимого имущества (ст.555ГК РФ);

-условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемымжилым помещением (п.1ст.558 ГК РФ);

-условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества вкредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размерыплатежей (п.1ст.489 ГК РФ).

Гражданскоезаконодательство выделяет ряд особенностей в зависимости отсубъектного состава:

-государственные и муниципальные предприятия могут продаватьнедвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295,297 ГКРФ);

-продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных можетосуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства(ст.37 ГКРФ);

-при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуетсянотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35Семейного кодекса РФ). Согласно абз.2 п.2ст.

35 Семейного кодекса РФ сделка, совершенная одним изсупругов по распоряжению общим имуществом супругов, может бытьпризнана судом недействительной по мотивам отсутствия согласиядругого супруга только по его требованию и только в случаях, еслидоказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должнабыла знать о несогласии другого супруга на совершение даннойсделки.

Некоторые спорные вопросыпри заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажинедвижимости отражены в следующих документах:

-Информационное письмо ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165″Обзор судебной практики по спорам, связанным с признаниемдоговоров незаключенными” (п.6и п.7);

Источник: http://docs.cntd.ru/document/420205926

«Основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения»

Проблемы договора купли продажи недвижимости

«Основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения»

Сегодня в России активно развивается рынок недвижимости. Как следствие, граждане, являясь субъектами гражданского права, довольно часто совершают сделки по купли – продаже недвижимости (квартир, земельных участков, дач и т.д.). В то же время объекты недвижимости – это дорогостоящие объекты.

Как следствие существует множество рисков: мошенничество, особенности налогообложения при купле – продаже, юридическая чистота сделки и т.д. Граждане, совершая сделку по отчуждению недвижимости, должны взвесить и проанализировать все риски, продумать схему отчуждения, передачу денег и т.д.

Смена собственника на основании договора купли-продажи, в силу его консенсуальности, состоит из трех стадий: заключение договора; его исполнение, включающее в себя фактическую передачу жилого помещения продавцом, уплату стоимости покупателем и подписание ими обоими передаточного акта; государственная регистрация перехода права собственности.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора в виде его ничтожности.

Главными условиями договора в силу закона являются: предмет, цена и перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением.

Стороны могут в договоре предусмотреть другое существенное условие: обязательство о передаче жилого помещения будет считаться исполненным не после подписания передаточного акта, а после фактического вручения (передачу ключей продавцу, его вселения) либо после передачи денег. Это имеет большое значение, т.к. договор считается исполненным с момента исполнения обязательств по передаче.

Предмет договора, т.е. жилое помещение, должен быть способным к отчуждению – свободен от запрещения. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в едином государственном реестре прав.

 Под ограничением (обременением), понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости (сервитут, ипотека, арест, аренда и т.д.

). Следовательно, любое нарушение собственником ограничений (обременений) в отношении его прав на жилое помещение может повлечь, мягко говоря, нежелательные последствия.

Наличие ограничения (обременения) может послужить причиной отказа в регистрации договора купли-продажи жилого помещения на основании п.3 ст.165 ГК РФ.

Цена недвижимого имущества является существенным условием договора о купле-продаже такого имущества. Отсутствие цены в договоре ведет к признанию договора купли-продажи незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Если цена недвижимости в договоре установлена из расчета стоимости единицы ее площади или иного показателя размера, то общая цена недвижимости, подлежащая уплате, определяется по фактическому размеру переданного покупателю недвижимого имущества.

Важно отметить также, что цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим имуществом части земельного участка или соответствующего права на него. Данная норма имеет диспозитивный характер и поэтому стороны в договоре нередко устанавливают раздельные цены на здания, сооружения, иное недвижимое имущество и земельный участок или право на него.

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).

Ими могут быть: члены семьи собственника или совместно проживающие или ведущие общее хозяйство; наниматель по договору коммерческого найма и постоянно с ним проживающие; лица, пользующиеся жилым помещением в силу завещательного отказа; получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Эти лица должны быть зарегистрированными в данном жилом помещении, либо иметь договор с собственником соответствующей формы (письменный или нотариально оформленный).

Также в практике большинство споров возникает по причине игнорирования интересов несовершеннолетних членов семьи собственника. Причем наличие согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний в силу п.4 ст.292 ГК РФ ещё не гарантирует законность сделки.

Понимание значения государственной регистрации прав, многократно представлено в судебной практике, суть их оценки сводится к тому, что факт государственной регистрации права, является обязательной составной частью правового режима недвижимости. Несоблюдение простой письменной формы влечёт недействительность сделки.

В свою очередь несоблюдение нотариальной формы, которая в силу закона устанавливает соглашением сторон, влечёт ничтожность сделки, без возможности её «исцеления». Стороны договора должны учесть и максимально ответственно подойти к оформлению своего соглашения.

Этот механизм регулирования формы сделки действует, прежде всего, в интересах самих сторон.

Подготовка сделки по договору купли-продажи квартиры требует специальных юридических знаний, с которыми не всегда возможно справиться самостоятельно.

В этом случае можно обратиться к юристам филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Саха (Якутия), расположенного по адресу: г.Якутск, ул.

Ярославского, д.37, 2эт. Так личное время продавца и покупателя будет максимально сохранено.

В соответствии с тарифами стоимость услуги по подготовке договора имущественной сделки составляет: услуги по подготовке проектов договоров в простой письменной форме (между физическими лицами) за 1 договор – 870 рублей (с НДС); услуги по подготовке проектов договоров в простой письменной форме (между физическими лицами и юридическим лицом) за 1 договор – 1630 рублей (с НДС); услуги по подготовке проектов договоров в простой форме (между юридическими лицами или между физическими лицами и несколькими юридическими лицами) за 1 договор – 3670 рублей (с НДС); консультационные услуги по составу пакета документов для составления договоров в простой письменной форме (без составления такого договора) за 1 договор – 360 рублей (с НДС).

Источник: http://www.jhatay.ru/index.php/item/3978-osnovnye-problemy-voznikayushchie-pri-zaklyuchenii-dogovora-kupli-prodazhi-zhilogo-pomeshcheniya

Некоторые проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения

Проблемы договора купли продажи недвижимости

Чагина, А. Д. Некоторые проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения / А. Д. Чагина. — Текст : непосредственный // Новый юридический вестник. — 2020. — № 7 (21). — С. 42-44. — URL: https://moluch.ru/th/9/archive/174/5417/ (дата обращения: 29.01.2021).



В статье рассмотрены некоторые проблемы определения существенных условий договора купли-продажи жилого помещения.

Ключевые слова: договор купли-продажи жилого помещения, существенные условия договора, продавец имущества, торги в рамках исполнительного производства.

Проблема приобретения жилого помещения в собственность в настоящее время стоит чрезвычайно остро. Несмотря на закрепление в ст. 40 Конституции РФ права на жилище, приобретение жилого помещения в собственность доступно не каждому.

Особенной части ГК РФ знакомы множество договоров по приобретению жилого помещения в собственность, основным из них является договор купли-продажи недвижимости, которому посвящен параграф 7 данного кодекса.

Договор купли продажи жилого помещения является одной из самых распространенных сделок по приобретению «жилья» в собственность.

В связи с тем, что жилые помещения относятся к категории недвижимости, специальной нормой, регламентирующей куплю-продажу жилого помещения, является ст. 549 ГК РФ [1].

В тоже время, общие нормы купли-продажи также применяются в случаях, когда правоотношение не урегулировано специальными нормами.

Многие деятели науки пытались вывести из договора купли-продажи недвижимости договор купли-продажи жилого помещения.

Так как особенность договора купли-продажи жилого помещения вытекает из специфики предмета договора — жилого помещения, предназначенного для постоянного проживания граждан, определение договора купли-продажи жилого помещения выводят из договора купли-продажи с указанием на особенность предмета.

Так Е. М.

Чикобава в своей работе «Некоторые особенности купли-продажи жилых помещений» выводит следующее определение договора купли-продажи жилого помещения: «По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, или квартиру, или часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму» [2].

Во избежание признания договора купли-продажи жилого помещения незаключенным, он должен содержать в себе все существенные условия, а именно: предмет договора, цена, перечень лиц, имеющих право пользования данным помещением при наличии. договора не должно противоречить требованиям законодательства.

Однако К. И. Юрова считает не корректными положения законодательства о том, что в договоре купли-продажи жилого помещения необходимо в качестве существенного условия указывать перечень лиц, которые обладают правом пользования в отношении отчуждаемого жилья.

В своей работе она пишет: «В данном случае реальная защита нового собственника могла бы быть обеспечена внесением в п. 1 ст.

558 ГК РФ дополнения, предоставляющего покупателю право заключать с такими лицами договор коммерческого найма, если их право пользования жилым помещением бессрочно» [3].

Сложность возникает и в ситуации, когда продавец не знает о всех лицах, имеющих право пользования жилым помещением, а в домовой книге данные о таких лицах отсутствуют.

Например, при наследовании жилого помещения от дальних родственников. Д. В.

Мягкова пишет: «Лицо, которое совместно проживало и вело общее хозяйство с умершим, по российскому законодательству имеет полное право подачи искового заявления о признании

права пользования жилым помещением. После исполнения договора новый собственник получит жилое помещение, но с правами третьих лиц» [4].

Цена, как существенное условие договора купли-продажи жилого помещения подлежит обязательному согласованию между сторонами. Согласно ст. 424 ГК РФ стороны в соглашении устанавливают цену. Между тем, правило, предусмотренное ст.

424 (если в договоре не установлена цена, жилое помещение будет оплачено по цене аналогичных товаров) в силу ст. 555 ГК РФ к договорам купли-продажи жилых помещений, как и всех объектов недвижимости, не применяется.

Стороны также должны согласовать в договоре помимо стоимости жилого помещения, способ, порядок и сроки оплаты жилого помещения покупателем.

Предметом рассматриваемого договора купли-продажи выступают действия по передаче жилого помещения покупателю за плату. Все виды жилых помещений могут быть предметом договора купли-продажи.

Исходя из этого, мы можем условно разделить договор купли-продажи жилого помещения на договор купли-продажи жилого дома, части жилого дома, квартиры, части квартиры, договор купли-продажи комнаты.

При рассмотрении договора купли-продажи недвижимости как способа приобретения права собственности на жилое помещение, нельзя не отметить такой способ как реализация жилых помещений, принадлежащих должнику, судебным приставом-исполнителем с публичных торгов.

Судебным приставом-исполнителем выносится постановление о передаче жилого помещения, принадлежащего должнику, на реализацию путем продажи с публичных торгов. Правоустанавливающим документом будет выступать протокол проведения публичных торгов. Договор, заключенный на основании протокола с победителем торгов, должен содержать все существенные условия договора купли-продажи.

Т. Н. Халбаева пишет: «Нормы Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве», касающиеся порядка передачи соответствующих документов судебным приставом-исполнителем специализированной организации, а также подписания договора с выигравшим торги, практически не разработаны законодателем» [5].

Интересно, что согласно положениям ГК РФ о договоре купли-продажи, предмет договора должен принадлежать продавцу на праве собственности.

Однако реализация жилого помещения с публичных торгов происходит в отсутствие согласия собственника, имеет публичный характер, а в роли продавца выступает организатор торгов, то есть Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество).

Однако К. И. Скловский пишет: «В практике арбитражных судов заметно стремление считать не судебного пристава, а должника продавцом имущества. Во многом эта практика продиктована желанием исключить обязательства казны, возникающие вследствие признания недействительными торгов и возложения на стороны обязанности вернуть все полученное вследствие продажи имущества» [6].

На наш взгляд, такой подход противоречит основному принципу гражданского законодательства — свободе договора, так как должник не имеет добровольного намерения продавать жилое помещение.

К тому же, как уже было сказано, согласно ст. 558 ГК РФ: существенным условием договора является указание лиц, имеющих право пользования продаваемым жилым помещением.

Однако, законодательство об исполнительном производстве в ст.

89, закрепляя перечень передаваемых организатору торгов документов, не предусматривает передачу документов, о наличии права пользования жилым помещением иными лицами.

Полагаем, для разрешения возникшей проблемы, в ст. 89 Федерального закона «Об исполнительном производстве» добавить подробные положения о всех существенных условиях договора передачи имущества по результатам торгов.

Несмотря на то, что в ГК РФ отдельно не выделяются положения, закрепляющие особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения, к данным правоотношениям исходя из аналогии закона применяются нормы о заключении договора купли-продажи недвижимости.

Нами были выявлены основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения.

На основе их, хотелось бы подчеркнуть, что несмотря на споры в науке относительно существенных условий договора купли-продажи жилых помещений, при заключении данного договора обязательно конкретизировать предмет, цену жилого помещения и лиц, имеющих право на проживание в жилом помещении.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/th/9/archive/174/5417/

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

Проблемы договора купли продажи недвижимости

Именно покупатель является наиболее уязвимой стороной при заключении и исполнении договора продажи недвижимости, поскольку, при исполнении своей обязанности по оплате товара, он передает продавцу значительную сумму денежных средств, а рассчитывать на возврат денег, в случае если не все пошло гладко, рассчитывать намного сложнее, чем на возврат недвижимости.

Рассмотрим основные риски покупателя в сделках купли-продажи недвижимости (договор купли продажи недвижимости: квартиры, жилого дома, дачи, земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения, строения).

1) Риск признания сделки незаключенной

В случае признания договора купли-продажи недвижимости незаключенным, возврат уплаченных покупателем денег будет производиться с применением норм о неосновательном обогащении.

Как мы уже сказали выше, фактическое истребование денег покупателем по незаключенному договору может оказаться весьма затруднительным. Итак, как следует из ст.

432 ГК РФ, договор будет считаться заключенным, если между продавцом и покупателем, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Применительно к договору продажи недвижимости ГК РФ относит к существенным условиям:а) предмет (ст.

554 ГК РФ), в том числе: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, включая данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества; б) цена (ст. 555 ГК РФ).

При описании недвижимого имущества следует максимально подробно указать его идентификационные данные на основании документов технического учета, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, поскольку прямое указание закона на то, какие именно данные в отношении приобретаемого объекта должны обязательно содержаться в договоре, отсутствует.

Будет ли считаться заключенным договор, в котором, к примеру, отсутствует указание на этажность объекта, при условии, что указаны все остальные данные, позволяющие идентифицировать объект? А договор, в котором отсутствует указание на литеру здания? Судебная практика по подобным спорам противоречива, в связи с чем рекомендуем максимально подробно описывать объект недвижимости. Применительно к указанию цены недвижимого имущества, высокий риск для покупателя представляет указание цены объекта, не соответствующей реальной. Причиной занижения цены часто является желание «оптимизировать» налогообложение.

При этом надо понимать, что в случаях признания договора незаключенным, недействительным покупатель столкнется с тем, что доказать факт уплаты денег в большем размере, чем указано в договоре, и истребовать их будет весьма затруднительно.

2) Риск признания сделки недействительной

Тут возможен целый спектр оснований и ситуаций. Напомним, что недействительной является любая сделка, которая противоречит требованиям закона. Прежде всего, во избежание риска признания сделки недействительной, следует тщательно проверить полномочия продавца\представителя продавца на совершение сделки.

Если продавцом является физическое лицо, получить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу недвижимости, либо оформить заявление о том, что объект недвижимости приобретался продавцом не в браке.

Нередкими являются ситуации, когда брак давно расторгнут, раздел имущества произведен не был.

При приобретении такой недвижимости, несмотря на то, что после расторжения брака прошел длительный срок, настоятельно рекомендуем затребовать согласие бывшего супруга, либо отказаться от приобретения такого объекта вовсе.

Если продавцом выступает юридическое лицо, следует затребовать регистрационные, учредительные документы продавца, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени компании (протокол о назначении либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату.

Учитываем, что крупная сделка требует предварительного одобрения уполномоченным органом продавца. Кроме того, уставом могут быть предусмотрены случаи, когда совершение сделок определенного вида, либо превышающих определенную сумму, также должны быть предварительно одобрены уполномоченными органами компании.

3) Риск истребования имущества

Недействительной может быть признана не только сама сделка продажи недвижимости, но и любая из сделок, на основании которых возникло право каждого предшествующего продавца, а также акт государственного или муниципального органа.

В определенном смысле покупателя защищают сроки исковой давности. Однако, не будем их считать панацеей от всех бед. Отсчет срока исковой давности начинается с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

Зачастую это не позволяет применить в качестве средства защиты исковую давность. Закон не позволяет истребовать имущество у добросовестного приобретателя (т.е.

такого покупателя, который не знал и не мог знать об отсутствии у продавца недвижимости права на отчуждение имущества), если имущество приобретено покупателем возмездно, за исключением случаев, когда имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли.

В качестве иллюстрации ситуации истребования недвижимости у добросовестного приобретателя приведем следующий пример. После смерти собственника недвижимость была продана по поддельной доверенности одним из наследников.

Впоследствии объект неоднократно перепродавался, в результате чего собственником стало другое лицо, которое не знало и не могло знать о ничтожности сделки, подтверждающей право собственности одного из предшествующих продавцов.

Другой наследник узнал о продаже квартиры спустя несколько лет и предъявил иск к нынешнему собственнику об истребовании объекта из чужого незаконного владения. Иск был удовлетворен, несмотря на то, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем.

4) Риск неисполнения продавцом своей обязанности по передаче имущества

Передача объекта производится по передаточному акту или иному документу о передаче (таким документом часто выступает сам договор, в который включается условие, что одновременно он выполняет функции передаточного акта).

 В случае неисполнения обязательства по передаче покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее себе на предусмотренных договором условиях.

Однако, по положениям ГК, это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать недвижимость покупатель вправе потребовать возмещения убытков.

5) Риск приобретения имущества, обремененного правами третьих лиц

Переход права собственности на недвижимое имущество не влечет прекращения договоров аренды, заключенных в отношении продаваемого объекта.

Соответственно, покупатель может оказаться в ситуации, когда приобретенная недвижимость обременена действующими договорами аренды, по условиям которых арендодатель лишен возможности одностороннего внесудебного расторжения договора, а ставка арендной платы значительно ниже рыночной.

https://www.youtube.com/watch?v=fUcBzPqIR_w

С целью минимизации указанных рисков следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту (а для жилой недвижимости – также выписку из домовой книги), а в договор включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении  объекта. Сюда же примыкает риск возможного ареста объекта судом, судебным приставом-исполнителем по требованиям третьих лиц к продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.

Способы минимизации риска те же – запрос выписки из ЕГРП датой, максимально приближенной к дате сделки, а также включение в договор соответствующих гарантий продавца.

p.s. Мы остановились на основных, наиболее распространенных и «опасных» для покупателя рисках. Увы, данный перечень является открытым – покупателя недвижимости подстерегает немалое количество иных опасностей. Вот некоторые из них:

а) риск приобретения недвижимости ненадлежащего качества, в том числе, со скрытыми недостатками;

б) риск уклонения продавца от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

в) риск приостановления, отказа в государственной регистрации перехода права собственности по различным причинам  (зачастую для устранения замечаний, предъявленных регистрирующим органом требуется участие продавца, либо его уполномоченного представителя, и  отсутствие такового в «зоне досягаемости», его неконтактность либо нежелание оказать содействие может существенно осложнить жизнь покупателя, заинтересованного в скорейшей регистрации своего права);

г) риск попадания приобретаемой недвижимости в наследственную массу в случае смерти продавца до государственной регистрации перехода права собственности;

д) риски, связанные с необходимостью «узаконивания» неоформленных прежним собственником (собственниками) перепланировок (юридические, финансовые, временные, риски привлечения к административной и иным видам ответственности);

е) риски, связанные с приобретением объекта культурного наследия;

ж) риск оспаривания продавцом факта оплаты объекта (оформляйте и сохраняйте расписки, фиксируйте факт оплаты в договоре, акте);

з) риск уклонения продавца от снятия обременения с объекта в случае продажи недвижимости с отсрочкой платежа и т.д.
p.s.s.

В целях минимизации рисков мы предлагаем следующие инструменты, в частности: а) использование различных способов обеспечения обязательств; б) использование сделок под условием, допустим, когда передача денежных средств осуществляется только при условии представления документов о согласовании ранее сделанной и обнаруженной перепланировки; в) включение условий, связанных с гарантиями и заверениями.

Галина Короткевич, партнер, юрист-аналитик юрфирмы “Ветров и партнеры”

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vitvet/5-riskov-pokupatelia-pri-pokupkeprodaje-nedvijimosti-5b67c47815e67900a87d9d75

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.