Стоит ли покупать залоговую квартиру

Содержание

Стоит ли покупать квартиру в залоге у банка? Какие существуют риски при покупке такого жилья? в 2021 году

Стоит ли покупать залоговую квартиру

Часто жилье, которое вам нравится, может иметь обременение или находиться в залоге. Стоит ли рисковать, покупая такую квартиру или нет, вы узнаете из нашей статьи. Расскажем о рисках и подводных камнях подобных сделок.

Если клиент не вернул долг, а жилье находится в ипотеке, владельцем недвижимости является сам банк, как кредитующая сторона. Вся информация об этом содержится в ЕГРН – реестре недвижимости. Однако законодательство РФ не позволяет просто так купить жилье с задолженностями по кредиту.

Сначала потенциальному новому владельцу придется погасить долг. Тогда в Росреестр поступит информация об отсутствии долга и запись удалят. Снять обременение с залоговой квартиры иногда выгоднее, чем купить ее у застройщика. Разница в цене может превышать 25 – 30% от рыночной стоимости жилплощади.

Действительно, некоторые банки предпочитают, составляя договор купли-продажи, прописывать в нем, что средства, полученные от клиента, пойдут на погашение долга. По факту погашения регистрируются права собственности на квартиру.

Однако такие сделки могут нести финансовые риски для покупателя, и чтобы обезопасить себя, стоит обратиться к опытному юристу. Он проанализирует условия договора, убедится, что банковские работники составили документ честно, а главное – юридически грамотно.

Иногда случайно допущенная ошибка или один пункт может привести к потере собственности, а доказать что-либо в суде будет сложно.

Для банка нет разницы, на ком будет договор. В подобных случаях залог просто переоформляется на покупателя. Банковские сотрудники сами проводят все процедуры.

По времени они займут столько же, сколько и стандартное оформление ипотечного кредитования. Вы подаете заявку — ее одобряют. Далее идете собирать документы.

Часть из списка необходимых бумаг менеджер по ипотечным кредитам собирает сам в Росреестре. После чего вам останется лишь подписать договор купли продажи, и жилье ваше.

Также при покупке нужно будет подготовить отчет об оценке недвижимого имущества. Его также можно заказать у ипотечных менеджеров. В некоторых случаях от вас потребуется сбор дополнительных документов. Перечень вам сообщат в банке.

Предположим, вы решили выкупить ипотечное жилье у Сбербанка, нашли интересное предложение. Однако, вам следует знать важную деталь – выкуп залоговой недвижимости может осуществляться только в том же населенном пункте, где вы проводите оформление ипотеки. Законодательство пока не допускает сделки на межрегиональном уровне, если речь идет о наличии обременений.

Комплексный ремонт квартир под ключ

  • Всё включеноВ стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
  • Без вашего участияПосле согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
  • Цена известна заранееСтоимость ремонта фиксируется в договоре.
  • Фиксированный срок ремонтаРемонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Главный страх покупателя – ответственность за чужие долги. Что будет, если предыдущий владелец задерживал платежи по ипотеке, у него были штрафы и другие проблемы? Закон в этом случае на вашей стороне. Обязательства прежних собственников не переходят на новых. По сути, это проблемы банка.

Также не всегда продажа залоговой квартиры связана с какими-то конфликтами. Иногда люди просто переезжают и продают жилье, которое еще не успели оплатить до конца. Это нормальная практика в нашей стране.

Помните, что все сделки проводятся только через банк, выдавший ипотечный кредит. Если с вами общаются какие-то посредники, требуют залог в несколько сотен тысяч, это должно наводить на подозрения.

Важно! Обязательно смотрите документы, которые являются основанием для продажи жилья, вместе с юристом. Он точно не упустит детали. Например, стоит проверить, что в бумагах указан пункт о выселении жильцов. Иначе их придется выселять в судебном порядке, что затянет процесс получения квартиры.

Еще один простой, но важный совет касается цены. Нет смысла покупать проблемную жилплощадь в залоге, если разница между предложенной стоимостью и средней по рынку составляет около 300 тысяч рублей. Выгода начинается только в тех случаях, когда предложение ниже рынка.

Бывает и так, что банк отказывает новому покупателю. Обычно это происходит в случаях, когда у последнего есть проблемы с кредитной историей. Иногда банковские сотрудники устанавливают дополнительные условия. Например, требуют залогодателя внести 50% стоимости ипотеки.

Если у вас есть нужная сумма, можно договориться, подписать соглашение у нотариуса, внести требуемую часть. После этого передача прав собственности ведется по стандартной схеме – с подписанием договора купли-продажи. В таком случае подводных камней обычно нет.

Не забывайте, что после покупки квартиры вам придется заниматься отделкой, покупать мебель, технику, устранять возможные недостатки.

Нередко, заселяясь, можно обнаружить, что прежние жильцы что-то сломали, были затоплены соседями, или жилплощади требуется серьезная замена канализации.

Вот тут тоже следует посчитать, в какую сумму вам обойдется ремонт, и насколько ценовой зазор позволяет решить вопрос без существенной нагрузки на бюджет.

Лучшим решением для приведения жилья в порядок станет капитальный ремонт квартиры под ключ. Этот вариант имеет важные преимущества:

  • Фиксированные сроки и стоимость.
  • Экономия, так как все работы выполняет одна бригада.
  • Комфорт. Вы просто передаете рабочим ключи, а потом въезжаете в готовую к заселению квартиру.
  • Гарантия на всю работу после окончания ремонта.

Многие предпочитают покупать залоговое жилье через систему аукционов, тем самым сэкономив деньги и вложив их в хороший ремонт — купить квартиру «с молотка» очень часто можно ощутимо дешевле.

При соблюдении элементарных правил и строгому следованию букве закона подобная сделка не несет в себе никакой опасности и является возможностью стать владельцем недвижимости на выгодных условиях и с качественным ремонтом.

: 30.12.2019 Дмитрий Дмитров

Источник: https://sdelano.ru/stati/stoit-li-pokupat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Выгода с риском: как купить залоговую квартиру у банка

Стоит ли покупать залоговую квартиру

Как попасть на банковский аукцион и сколько можно сэкономить

В распоряжении банков есть не только деньги, но и залоговое имущество, в том числе иквартиры, которые может выкупить любой желающий. Цена такого жилья зачастую ниже похожих вариантов той же площади и в том же районе. ЖурналистN1.RU выяснил, как приобрести залоговую квартиру и в чём особенности такой покупки.

Залоговая недвижимость вызывает интерес у покупателей потому, что такие квартиры редко бывают «убитыми» и зачастую располагаются в новостройках. К тому же история жилья уже тщательно проверена банком при оформлении ипотеки.

Квартира с молотка

После того как суд вынес решение о продаже залоговой недвижимости, он определяет её цену.

Обычно стоимость квартиры устанавливается двумя способами: либо по соглашению банка и заёмщика, либо определяется оценщиком. Средства от реализации жилья должны погасить долг заёмщика перед банком.

Обычно сумма задолженности складывается из тела кредита (денег, которые выдал банк), процентов, неустойки и судебных издержек.

Если ипотечный договор не расторгнут, он продолжит действовать даже после вынесения судебного решения. Это значит, что проценты будут начисляться до момента реализации квартиры и погашения за счёт её стоимости основного долга.

Продажей залогового жилья занимается либо заёмщик, либо банк, который организует публичные торги. По правилам аукциона, банк обязан анонсировать торги не ранее чем за десять дней до их старта. Обычно покупателям удаётся получить объекты по заявленной цене либо чуть дороже: на 20–150 тысяч рублей.

«Пару лет назад я столкнулась с такой ситуацией: ко мне обратились люди с просьбой продать квартиру. Объект был выставлен по рыночной цене, несмотря на то, что владельцы торопились с продажей.

При проверке документов я отправила запрос в Росреестр, и позже выяснилось, что квартира уже принадлежит банку, а бывшие хозяева участвуют в судебных тяжбах. Я связалась с банком, но мне не позволили заниматься продажей квартиры. Через несколько месяцев этот объект всплывал в базе.

Как оказалось, квартиру продавал уже банк, через своих риелторов», — рассказывает эксперт центра жилой недвижимости агентства недвижимости «Респект» Майя Исаева.

От чего зависит цена

Чётких правил, определяющих цену залогового имущества на рынке недвижимости, не существует. К тому же в объявлениях никак не отображается особый статус, клиент может узнать все подробности о квартире только в процессе общения с представителями продавца. Залоговая квартира может быть продана тремя способами:

1) если в качестве продавца выступает заёмщик, который продаёт квартиру после соглашения с банком, недвижимость можно приобрести по среднерыночной цене.

Стоимость может быть снижена на 10–15 %, если продажа срочная (обычно заёмщику необходимо рассчитаться с банком в течение трёх месяцев). Процесс и условия сделки такие же, как и при покупке обычной квартиры.

Однако необходимо помнить, что обременение с недвижимости снимается после полного погашения долга по кредиту;

2) если продавцом выступает банк, интересы которого представляет риелтор. В этом случае должник передаёт банку права на залоговое имущество, квартиру продают, погашают долг и штрафы, а остаток средств достаётся заёмщику.

Зачастую хорошие квартиры по заниженной цене уходят «своим», на открытый рынок попадают менее привлекательные варианты.

Возможен вариант, когда банк продаёт залоговую квартиру своему клиенту, обратившемуся за ипотекой (в таких случаях ипотечная ставка может быть снижена на 1–2 %);

3) также банк может выставить квартиру на аукцион. Самая существенная выгода для покупателя именно при таком варианте продажи залоговой недвижимости.

Квартира может попасть на торги только по решению суда. Стартовую цену «лота» определяет также суд, с помощью оценочной комиссии и банка-кредитора.

При такой продаже цена квартиры может быть снижена на 25–30 % по сравнению с рыночной стоимостью.

Как попасть на торги

Федеральный закон «Об ипотеке» определяет порядок и основные правила проведения публичных торгов. Аукцион должен обязательно проходить в том городе, где расположены залоговые квартиры.

Сообщения о проведении публичных аукционов по реализации залогового имущества публикуются на официальных сайтах Федеральной службы судебных приставов, на сайтах банков, крупных риелторских порталах и порталах, специализирующихся на продаже конфиската и залогового имущества.

Участвовать в торгах могут частные лица, индивидуальные предприниматели и компании.

Сначала необходимо отправить в банк заявку, копию паспорта и нотариально заверенное согласие супруга на участие в аукционе.

Затем нужно внести на счёт банка задаток, который составляет примерно 10 % от стоимости лота. Также для участия в электронном аукционе следует получить электронную подпись в одном из центров Минкомсвязи.

«Есть специальные источники, в которых можно отслеживать все факты о продаже имущества с помощью публичных торгов. Существует определённая группа людей, которая на этом зарабатывает.

Они отслеживают имущество, которое продаётся на торгах.

В силу своего опыта они понимают, какая недвижимость продаётся по заниженной стоимости, скупают её, а потом перепродают», — резюмирует юрист коллегии юристов «Правое дело» Даниил Бычин.

Чтобы торги считались состоявшимися, нужно, чтобы была предложена стартовая цена и аукцион посетили не менее двух участников. Если аукцион считается несостоявшимся, то через месяц проводятся повторные торги, и цена лота снижается ещё на 15 %. Это как раз тот случай, когда можно приобрести залоговую квартиру по заниженной цене.

Подводные камни

Даже если вы участвуете в аукционе, не факт, что у вас получится купить объект. Например, существует практика проведения фиктивных аукционов: на них присутствуют один настоящий покупатель и несколько подставных, которые специально завышают цену.

Другая проблема таких объектов — владельцы квартир, которые отказываются выезжать из своего жилья. Также предыдущий владелец в течение трёх лет может оспорить в суде передачу недвижимости в собственность банку либо процедуру аукциона. Если взыскание признают необоснованным, новому владельцу придётся возвращать жильё.

«Иногда после приобретения залоговой квартиры прежние жильцы отказываются съезжать, могут забаррикадироваться. В такой ситуации необходимо обращаться в суд с исковым заявлением о выселении данных лиц из жилого помещения. Эта процедура может длиться до нескольких месяцев.

Бывают случаи, когда прежний собственник приводит квартиру в ненадлежащее состояние: вывозится сантехника, вырывается проводка, на стенах даже проклятия иногда пишут. Соответственно, одна и та же квартира на стадии торгов и на стадии въезда в неё может значительно различаться в цене.

За счёт ремонта вся прибыль «съедается», и покупатели уходят в минус», — рассказывает Даниил Бычин.

К тому же жильё может быть обременено либо в нём могут быть прописаны несовершеннолетние дети или люди с инвалидностью. Во избежание таких проблем нужно заранее обратиться в ЖЭУ и убедиться, что в квартире никто не прописан. Также необходимо удостовериться, что имущество конфисковали у прежнего владельца по решению суда и что он не собирается оспаривать это решение.

Полина Квасенко
N1.RU,depositphotos.com

Источник: https://zen.yandex.ru/media/n1_realty/vygoda-s-riskom-kak-kupit-zalogovuiu-kvartiru-u-banka-5bd040a5b0b7f300aca8537a

Стоит ли покупать квартиру в залоге?

Стоит ли покупать залоговую квартиру

Виктория Русакова | www.terazbiznes.pl

В объявлениях о продаже можно сразу увидеть квартиры, находящиеся в залоге, — это прописано красным цветом. На Krisha.kz сейчас более 6 тысяч таких предложений. Некоторые покупатели игнорируют их, потому что боятся сложностей с документами, конфликтов с предыдущими владельцами и сомневаются в юридической чистоте сделки.

Krisha.kz разобралась, безопасно ли покупать залоговую недвижимость, какие риски могут быть и как их избежать.

Итак, существует два основных вида реализации залогового имущества.

1. Без участия банка

Приобрести залоговую квартиру можно напрямую у продавца. Для этого в его договоре с банком должна быть прописана возможность досрочного погашения кредита без штрафов. У заёмщика не должно быть никаких задолженностей и срывов сроков.

Подобный вариант можно выбрать тогда, когда срок погашения кредита продавца подходит к концу и вашего задатка достаточно для покрытия остатка задолженности. В этом случае вы оформляете договор задатка у нотариуса и передаёте средства продавцу, который в свою очередь погашает долг перед банком. Квартира выходит из-под обременения. Вы отдаёте оставшуюся сумму собственнику, заключаете сделку.

Если же для закрытия кредита продавца требуется большая сумма, будьте бдительны. Обязательно заключайте предварительный договор с указанием штрафных санкций или договор займа.

— Поскольку на недвижимость наложено обременение, сделка делится на две части. Сначала покупатель погашает долг продавца перед банком и освобождает имущество из-под ареста. По сути, это не является куплей-продажей.

Сделка происходит уже после снятия обременения. Теоретически в тот период, когда арест с имущества снят, а договор купли-продажи ещё не подписан, продавец может отказаться от сделки.

Но это происходит редко, — предостерёг юрист Бахыт Касымбеков.

2. С участием банка

Часто покупатели не владеют «живыми» деньгами, и им самим требуется ипотечный кредит.

Они могут оформить его в банке, который в свою очередь должен предоставить гарантийное письмо о том, что готов выдать необходимую сумму. С гарантийным письмом покупателя продавец идёт в банк, где у него оформлен кредит.

На основании этого документа недвижимость снимается с залога. Далее проходит процесс переоформления объекта на имя покупателя.

2.1 Если это ипотека.
Продавец вправе передать вам квартиру, находящуюся в залоге, если вы возьмёте на себя обязательства по ипотеке.

В этом случае учитывается ваша платёжеспособность и решение банка, в котором оформлен ипотечный заём. Вы заключаете с финансовой организацией договор о переходе долговых обязательств на себя.

То есть суммой вашего кредита становится не выплаченный продавцом остаток. О передаче уже внесённых им когда-то средств вы договариваетесь самостоятельно.

Важно помнить, что квартира не выйдет из-под обременения банка, пока вы не выплатите ипотеку.

Отметим, что не все банки могут согласиться на такую процедуру.

2.2 Покупка залогового жилья напрямую у банка или через аукцион.
Бывает так, что заёмщик по тем или иным причинам перестаёт выплачивать долг или проценты по нему.

Тогда банк, чтобы покрыть собственные расходы и вернуть деньги, проводит процедуры по реализации заложенного имущества.

Проходят они либо путём размещения объявления об адресной (прямой) продаже на специализированных порталах, в СМИ и на сайте БВУ с согласия залогодателя, либо на торгах в судебном/внесудебном порядке.

В первом случае залоговую недвижимость можно приобрести за наличный расчёт, в кредит и рассрочку (заключается предварительный договор купли-продажи и договор безвозмездного пользования). Условия в разных банках отличаются, в некоторых даже есть специальные льготные программы.

Что касается аукциона, то, как сообщил Krisha.kz банковский омбудсмен Ерсерик Сийрбаев, эта процедура чётко регламентирована главой 4 закона РК «Об ипотеке».

Перед его проведением банк обязан провести процедуры, предусмотренные вышеуказанным законом: направить заёмщику/залогодателю уведомление о начале реализации объекта, затем уведомление о торгах, опубликовать на своём сайте и в СМИ информацию о продаже залоговой недвижимости. Произойти это должно не позднее чем за 10 дней до начала торгов.

Стоит отметить, что несоблюдение банком предусмотренной законом процедуры может повлечь негативные последствия для покупателя, вплоть до признания торгов недействительными.

В случае обращения взыскания на залоговое имущество в судебном порядке аукцион проводится частным исполнителем.

Объявление о торгах должно содержать следующие сведения:

  • полную характеристику объекта;
  • точное местонахождение;
  • размер гарантийного взноса, если он предусмотрен условиями;
  • порядок и сроки оплаты стоимости;
  • время и место проведения торгов;
  • название, адрес, номер телефона, платёжные реквизиты банка.

Приём заявок для участия в торгах начинается со дня публикации такого сообщения.

Для регистрации в качестве участника вам нужно предоставить заявление (по форме банка), документ, удостоверяющий личность (юридические лица дополнительно предоставляют нотариально заверенные копии устава и свидетельства о регистрации юрлица) и квитанцию об уплате гарантийного взноса в случае его необходимости. Как правило, он составляет 5–15 % от стоимости залогового имущества. Взнос вернут, если в итоге квартиру вы не купили. Но он остаётся у банка при отказе от участия в торгах по неуважительным причинам.

После победы на аукционе вы получите протокол результата торгов, а после оплаты всей стоимости — оригиналы документов на залоговое имущество и письмо о снятии залога.

Хозяин залогового имущества имеет право обратиться в суд и оспорить итоги торгов в течение трёх месяцев после их завершения. Если суд выявит нарушения законодательства, продажу признают недействительной.

Раньше банки изымали заложенное имущество у ипотечников, просрочивших выплаты, и другой альтернативы не было.

С 2019 года в закон «Об ипотеке недвижимого имущества» внесены изменения, согласно которым заёмщик может реализовать заложенную недвижимость самостоятельно.

Правда, для этого нужно получить согласие банка и успеть продать квартиру за три месяца. Подробнее о нововведениях читайте в нашем материале.

Отметим, банки не могут изъять жильё при незначительных нарушениях: — если сумма неисполненного обязательства (без учёта неустойки — штрафа, пени) составляет менее 10 % от стоимости заложенного имущества, определённой сторонами в договоре о залоге;

— если период просрочки исполнения обязательств составляет менее трёх месяцев.

Возможные риски и советы

Главной проблемой может оказаться въезд в новое жильё. Банки не выселяют прежних хозяев. Только новый владелец квартиры и только в судебном порядке может заставить их освободить недвижимость.

Но прежние хозяева могут подать встречный иск о признании сделки незаконной.

И даже если оформление документов происходило без нарушений, судебные разбирательства и дополнительные проверки отнимут много времени, денег и нервов.

Как отметили в Halyk Bank, банк обязан уведомить должника о продаже залогового имущества, и покупателю стоит узнать, выполнено ли это условие:
— При проведении судебной реализации, при наличии вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на залоговое имущество заёмщика уведомляет частный судебный исполнитель. Обращайте внимание на наличие не выселенных бывших собственников. Зачастую недвижимость, где они до сих пор проживают, продаётся со значительным дисконтом (в целом дисконт от первоначальной стоимости возможен, но это рассматривается индивидуально по поступающим заявлениям клиентов). В любом случае банки уведомляют покупателей о жильцах, которые не выехали из квартиры после получения решения суда. Покупатель сам решает, готов он приобретать данный залог и принять на себя обязательства по выселению или нет.

При покупке залоговой недвижимости напрямую у банка специалисты ForteBank и Halyk Bank советуют учитывать следующие нюансы: — Адресная реализация проводится только с согласия заёмщика. Прежде чем покупать залоговую недвижимость таким способом, возьмите у банка всю необходимую информацию о бывших владельцах квартиры.

Запросите документально зафиксированное согласие собственника и жильцов залоговой квартиры о передаче её банку. Для оформления сделки купли-продажи потребуется удостоверение личности заёмщика и покупателя, а также согласие супруги/супруга на реализацию/приобретение имущества.

— Проверяйте основные правоустанавливающие документы: свидетельство о госрегистрации права собственности на банк/продавца, договор купли-продажи, технический паспорт квартиры (с включением в общую площадь балкона и лоджии и указанием года постройки дома, перепланировок), справку об обременениях и технических характеристиках объекта.

— Проведите визуальный осмотр недвижимости, проверьте квитанции об оплате коммунальных услуг, наличии/отсутствии задолженностей по налогу на имущество, а также обговорите с заёмщиком/залогодателем сроки передачи и освобождения недвижимости.

— При приобретении квартиры в рассрочку до внесения вами всей суммы жильё числится за банком.

Поэтому придётся уплачивать налог на имущество как юридическое лицо — 1.5 % от общей стоимости.

Частичная и полная перепечатка данного текста возможна только после разрешения редакции.

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2019/stoit-li-pokupat-kvartiru-v-zaloge

Стоит ли покупать залоговые квартиры

Стоит ли покупать залоговую квартиру

• Новости • Обзор прессы • Стоит ли покупать залоговые квартиры

Покупка залоговой квартиры — не только способ заработать на несчастье несостоятельного заемщика. Это еще и возможность получить у банка ипотеку на льготных условиях. Мы решили проверить, что за объекты и на каких условиях предлагают сейчас банки.

Скидка на Каланчевке

Альфа-банк на своем сайте обещает всем, кто решится купить залоговую квартиру, некую льготную программу ипотечного кредитования. Без всякой конкретики.

Я, конечно, тут же позвонил по горячей линии, но и там процентной ставки мне не назвали — предложили сначала подать заявку и подготовить документы, а потом, дескать, все скажут.

После моих настойчивых просьб девушка на том конце линии сменила гнев на милость и все-таки пояснила, что под льготной ставкой в Альфа-банке понимают среднерыночные 12—13% в рублях, а так у них ставки порядка 15%.

Я подумал, что раз ставки средние, то, быть может, хоть квартиры будут дешевле рынка. Выбирать было почти не из чего — на сайте предлагалось только два варианта в Москве. В объявлении был указан мобильный телефон банковского менеджера, который довольно оперативно свел меня с собственником Георгием.

(Самого менеджера вживую я так и не увидел: как оказалось, банковские работники на показы квартир не ездят.) В доме на улице Пантелеевской, недалеко от трех вокзалов, на продажу была выставлена маленькая 38-метровая «двушка» за 6 млн руб.

Кстати, цена хорошая, аналогичные квартиры в этом районе стоят не менее 6,7 млн.

Правда, у той «двушки», которую смотрел я, имелся серьезный недостаток: два окна из трех выходят прямо на товарный двор Октябрьской железной дороги и пути, по которым электрички следуют на станцию Каланчевская.

«Я, когда покупал квартиру, этой железной дороги даже не заметил,— рассказывал Георгий.— Весь просмотр продолжался минут пять, и договор я тогда заключил практически не глядя». Было это осенью 2008 года.

Несмотря на начавшийся кризис собственное финансовое положение тогда казалось Георгию прочным, а квартира срочно была нужна. Тогда он, не задумываясь, купил ее за 8,5 млн (цены уже поползли вниз) и согласился на долларовую ипотеку.

Из-за чего и пострадал.

Уже есть решение суда о передаче залога банку, причем все, что заплатил невезучий собственник, «съели» банковские проценты, поэтому деньги от продажи целиком получит кредитор.

Зато для меня как покупателя в этом оказался несомненный плюс: никогда еще мне не показывал квартиру человек, столь мало заинтересованный в ее выгодной продаже. Хотя, возможно, Георгий просто очень порядочный человек. Так или иначе, он скрупулезно демонстрировал мне все недостатки своего жилища.

«Ремонт свежий, хозяин незадолго до продажи делал, но дешевый,— сообщил пока еще хозяин квартиры и тут же отодвинул диван, чтобы показать мне место, где отходит плинтус.— А тут перепланировка несанкционированная».

Напоследок Георгий посоветовал мне торговаться и уверял, что банк согласится на скидку в полмиллиона или даже в целый миллион. И оказался прав. Через пару дней он позвонил мне и сообщил, что уже нашел покупателя за 5,5 млн. Таким образом, эту квартиру действительно можно было купить ниже рынка.

Машиноместо в довесок

Сергей, хозяин «двушки» неподалеку от станции метро «Автозаводская», был настроен совсем по-другому. Он продавал квартиру заранее, еще без решения суда, и рассчитывал, что вернет в семью хотя бы часть потраченных денег. Поэтому о торге не было и речи.

Кстати, найти Сергея оказалось проще всего — телефон его представителя нашелся в объявлении на сайте, посвященном залоговому имуществу Собинбанка. Покупал Сергей эту квартиру еще в 2006 году за $180 тыс., то есть за 5,58 млн рублей по нынешнему курсу. Теперь продает за 6,3 млн. Но в принципе цена вполне в рамках рынка.

При этом в довесок к квартире хозяин готов передать холодильник, кухонную мебель, стенной шкаф, хорошую душевую кабину с гидромассажем и даже машиноместо на открытой стоянке.

При ближайшем рассмотрении ипотека от Собинбанка оказалась невыгодной. «Льготные условия» для покупателей залоговых квартир выглядят так: при сохранении валюты первичного кредита (той самой долларовой ипотеки, на которой и погорел Сергей) — процентная ставка 13%. При переходе на рубли — все 20%. Пожалуй, покупать квартиры у этого банка имеет смысл только за наличные.

Недострой на Беговой

Куда соблазнительнее условия для залоговых квартир у банка ВТБ 24. Не больше 8% годовых в рублях или 10% в долларах и евро, срок до 50 лет и первоначальный взнос от 20% стоимости.

Список залоговой недвижимости, готовой к продаже, еженедельно обновляется на сайте банка. Мой выбор пал на дон-строевский (а значит, фактически принадлежащий ВТБ) «Дом на Беговой», благо предложений в нем было аж восемь.

Так я планировал оглядеть сразу несколько квартир скопом.

Но все оказалось не так просто. Прежде всего, прямых телефонов сотрудников, непосредственно занимающихся залоговыми квартирами, нигде нет. Есть только некая горячая линия, где мне предложили оставить заявку и подождать три рабочих дня. Только после третьей по счету оставленной заявки я смог поговорить с двумя собственниками.

Два дня спустя один из них, Валентин, ждал меня у входа в «Дом на Беговой». При неработающих лифтах нам предстояло героическое восхождение на номинально 15-й, а фактически 20-й этаж. Пока, тяжело дыша и иногда останавливаясь передохнуть, мы взбирались наверх, Валентин вводил меня в курс дела.

Сразу удивила цена: квартира стоила 14 млн и почему-то еще 23 тыс. руб. сверху. Загадка разрешилась просто — оказалось, что Валентин решил продать свое жилье по 185 тыс. руб. за метр, а поскольку в квартире 75,8 м, то и сумма получается некруглая. В качестве крайней уступки Валентин согласен на 180 тыс.

за «квадрат», то есть 13,6 млн за квартиру. Секрет такого упорства состоял в том, что Валентин, в отличие от моих предыдущих контрагентов, вовсе не находился в бедственном положении. Просто устал ждать сдачи дома и решил переуступить кому-нибудь ипотеку.

А ждать действительно пришлось долго: «Дом на Беговой» должны были сдать еще в декабре 2008 года, теперь обещают конец 2010-го.

Квартира оказалась неинтересная — с маленьким и неудобным санузлом в единственном экземпляре и видом на железную дорогу. Странно, что Валентин, судя по его словам, покупал ее для себя. Кстати, в «Доме на Беговой» есть квартиры и с большей площадью, и по цене на 1—1,5 млн ниже, чем у Валентина. Покупать жилье у него имело смысл только ради льготной ипотеки.

Выводов удалось сделать два. Во-первых, даже «льготные» ипотечные программы не гарантируют адекватные ставки. Во-вторых, однозначно можно сказать, что чем хуже положение заемщика, тем выгоднее покупать у него квартиру.

Никита АРОНОВ

Тема дня

Источник: https://www.banki.ru/news/bankpress/?id=2017324

Насколько страшны при покупке недвижимости залог, арест и другие обременения

Стоит ли покупать залоговую квартиру

История квартиры важнее, чем другие ее характеристики, ведь «подмоченные» документы не исправит ни удобная планировка, ни даже хороший ремонт.

После сделки покупатель может остаться без жилья и без денег. Поэтому еще на этапе выбора нужно проверять юридическую чистоту квартир и искать пороки в истории перехода прав.

Но не все они фатальны, некоторые можно исправить, а от других — застраховаться.

Первое, что нужно выяснить — наличие обременений, то есть узнать, имеет ли кто-то кроме собственника какие-либо права на объект недвижимости. В некоторых случаях владелец с ограниченными правами на жилье может его продать. Это зависит от вида обременения и причины его возникновения.

Виды обременений

Существуют различные виды обременений, самые распространенные из которых следующие:

  1. Залог — ипотека или банковский заем с залогом недвижимости.
  2. Пожизненная рента — не может быть снята, пока предыдущий продавец жилья жив.
  3. Аренда — долгосрочный договор с третьими лицами.
  4. Арест — временно ограничивает право распоряжения собственностью.
  5. Доверительное управление — присмотр за жильем третьих лиц.

В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать.

В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца.

Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

Наиболее распространенная ситуация — продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Люди продают недвижимость, приобретенную в ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия или из-за невозможности в дальнейшем погашать заем.

Обременение в таких случаях снимается до сделки либо переходит на нового собственника. В любом случае сделка происходит только с одобрения финансового учреждения, выдавшего кредит на покупку жилья.

Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком.

Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк.

В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности.

Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение.

Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

Сделки с залоговыми квартирами без участия банка

Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа.

Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель.

Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке.

После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю.

Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости.

Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья.

Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Как проверить наличие ареста

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор.

Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя.

Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто.

В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Скрытые опасности

Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов.

Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку.

Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки.

Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене.

«Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода.

Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей.

Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала

Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания.

Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки.

Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами.

Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением.

Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

Как минимизировать риски

Если снять обременения «на берегу», до сделки, не получается, то снизить риски можно с помощью титульного страхования. Оно защищает от утраты прав собственности добросовестного приобретателя. Как правило, страховка на 3 года практически нивелирует возможные риски. Но страховые компании не заключают договоры на объекты с существенными пороками.

Если выяснилось, что на выбранную вами квартиру наложено обременение, но вы все же хотите приобрести именно ее, стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Лучше оплатить услуги фирмы по проведению сделки купли-продажи, чем потратить гораздо больше денег — и нервы в придачу — впоследствии, отстаивая право собственности на приобретенную недвижимость.

А в некоторых случаях можно вовсе лишиться и квартиры, и денег. В случае, если вы пока только находитесь в поиске подходящего варианта жилища, воспользуйтесь расположенным ниже фильтром. Он поможет вам подобрать квартиру с учетом ваших предпочтений. А наши специалисты всегда готовы посодействовать в проверке жилья на наличие обременений и при необходимости снять их.

Источник: https://mirndv.ru/blog/tonkosti-pokupki-nedvizhimosti-s-obremeneniem/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.