Заниженная стоимость квартиры в договоре последствия

Содержание

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи: последствия для продаца, риски для покупателя

Заниженная стоимость квартиры в договоре последствия
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

Когда участники сделки заключают договор купли-продажи квартиры, они обычно стараются оптимизировать расходы. Одним из популярных способов сэкономить является намеренное занижение реальной цены жилья. Но эти действия могут повлечь негативные последствия. Прежде чем пойти на такое соглашение, стоит узнать, какие существуют риски как для покупателя, так и для продавца.

Для чего занижают стоимость квартиры при продаже?

В снижении договорной цены недвижимости в первую очередь заинтересован продавец. После реализации объекта он должен заплатить налог с продажи в размере 13%. Освобождаются от этой обязанности граждане, которые владели помещением не менее 3 лет (начиная с 2016 года – не меньше 5 лет).

Кроме того, налогом не облагаются сделки с жильем, которое стоит не больше миллиона рублей. Поэтому продавцы нередко просят покупателей указать в договоре стоимость, не превышающую эту сумму

Взамен второй стороне обещают предоставить скидку. Правда, выгода обычно оказывается не такой большой, чтобы превысить возможные риски.Также к махинациям с ценой часто прибегают посредники, лица, которым предстоит раздел имущества, или, к примеру, покупатели объектов в новостройках, купившие их по ДДУ.

Риски покупателя при занижении стоимости квартиры

При заключении договора, в котором указывается цена гораздо ниже фактической, особенно рискует покупатель. В случае согласия на сделку его могут поджидать неприятные сюрпризы:

  • Расторжение купчей. Если продавец окажется недобросовестным человеком, не исключены серьезные убытки. Он имеет право вернуть покупателю только сумму, указанную в соглашении, и никто не сможет предъявить претензии. Жилье будет возвращено прежнему владельцу. Размер ущерба в таких ситуациях иногда измеряется миллионами рублей.
  • Вероятность упустить финансовую выгоду. Так, региональные власти нередко предоставляют гражданам субсидии и льготы на приобретение жилой недвижимости. При занижении цены велик риск не получить от государства никаких привилегий.

Конечно, покупатель в качестве подтверждения может предъявить расписку в получении реальной суммы денежных средств. Но это будет прямым доказательством того, что стороны, укрываясь от уплаты налогов, нарушили закон. Такие действия чреваты серьезными последствиями, от наложения крупного штрафа до уголовной ответственности.

Риски для продавца при занижении цены квартиры

Собственник недвижимости рискует не так сильно, но проблемы возможны и у него. Вот чем грозит владельцу намеренное занижение цены объекта:

  1. На руках у второго участника сделки остается расписка, в которой зафиксирована переданная сумма. Этот документ является свидетельством неуплаты продавцом налога. В случае обращения покупателя в суд продавца обяжут перечислить налог, выплатить штраф и возместить 20% недоимки. Не исключено и более серьезное наказание.
  2. Существует риск неполучения всей положенной суммы. Поскольку при заключении таких сделок деньги обычно передаются в два этапа, покупатель может отдать часть стоимости квартиры. Формально придраться будет не к чему, ведь именно эта цена и указана в договоре. Доказывать свою правоту продавец побоится, опасаясь ответственности.

Гарантии того, что сделка пройдет успешно, без отрицательных последствий, никто не даст. Кроме того, рынок недвижимости – настоящее раздолье для мошенников, которые часто прибегают к подобным схемам

Что делать покупателю, если продавец хочет занизить стоимость квартиры в договоре?

Конечно, на снижение стоимости жилья в договоре соглашаются не все покупатели. Есть немало принципиальных или просто осторожных людей, которые предпочитают отказаться от сделки и подыскать другой объект. Если же хочется купить именно эту квартиру, стоит попробовать договориться с продавцом.

Поскольку главной причиной настойчивости продавца бывает нежелание платить налог, можно предложить разделить расходы. Конечно, стоимость жилплощади несколько увеличится, зато обе стороны будут застрахованы от возможных неприятностей.

Второй вариант – одновременно с подписанием договора составить дополнительное соглашение к ДКП. При этом в основном договоре указывается цена, которую хочет продавец, а в допсоглашении – реальная стоимость. При подписании соглашения покупатель отмечает, что соответствующий пункт договора (то есть цена) изменяется, и его необходимо читать в настоящей редакции.

В последнем случае у покупателя будут хотя бы какие-то шансы доказать, что квартира продана за большую стоимость, чем это написано в договоре. Но надо учесть, что суды трактуют этот вариант неоднозначно. Всегда есть риск того, что судья не согласится с позицией покупателя и посчитает недвижимость по первоначальной стоимости.

Случаи из практики

В юридической практике нередко встречаются случаи, когда стремление клиентов сэкономить оборачивалось значительными потерями. Например, в адвокатскую контору обратилась молодая семья, пару лет назад купившая жилплощадь на вторичном рынке.

Покупатель и продавец договорились о намеренном занижении стоимости. Вместо реальной цены в 2 млн. руб. в документах была указана сумма в 980 000 руб. На основании этого договора в Росреестре был зарегистрирован переход права собственности.

Через год у семейной пары родился третий ребенок, и она получила право на участие в госпрограмме субсидирования ипотеки.

После подготовки и сдачи необходимых документов покупателям компенсировали только сумму, фигурировавшую в договоре купли-продажи, то есть 980 000 руб.

В погашении остальной суммы им отказали, не помогла даже приложенная расписка. Поскольку это решение является абсолютно законным, обращаться в суд собственники не стали.

Намеренное снижение цены в договоре купли-продажи – достаточно сомнительная схема. Стремление участников сделки сократить затраты понятно, но риски в этом случае слишком велики. Из-за своей доверчивости человек может потерять и деньги, и жилье. Во избежание проблем не стоит соглашаться на такие предложения, тем более если они исходят от незнакомых людей

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/prodazha-kvartiry/prednamerennoe-zanizhenie-tseny-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry-vozmozhnye-riski-i-posledstviya

Риски при занижении стоимости квартиры покупателя и продавца

Заниженная стоимость квартиры в договоре последствия

Занижение стоимости квартиры в договоре несет риски и это частое явление на рынке вторичной недвижимости. Подобные сделки несут сторонам не только выгоду, но и опасности. Прибыль от таких действий значительно ниже, чем потенциальные негативные последствия.

Наверное, ни для кого не секрет, что сделки, в которых практикуется, заниженная стоимость в договоре купли-продажи, в целях избежания налогообложения продавцом у нас не редкость.

Даже думаю, что это является настолько обычный практикой, что многие даже уже не обращают на это внимание. А все таки стоит задуматься как покупателю,так и продавцу о всевозможных рисках и негативных последствиях.

Правильный образец денежной расписки за квартиру

Риски при занижении стоимости квартиры

Как проходит такая сделка, обычно на практике пишутся 2 расписки, одна расписка пишется на сумму, указанную в договоре купли-продаже, а вторая расписка на оставшуюся сумму под видом неотделимых улучшений .

Но вариантов существует множество, если честно я этим никогда не занималась, и не хочу вдаваться в подробности и объяснять различные серые схемы, поскольку статья пишется, что бы обезопасить вас, а не научить всевозможным вариантам сокрытия от налогов .

Хочу сразу сказать, что в таком случае сделка считается незаконной, поскольку стоимость является существенным условием договора, и если она указана неверно, то получается договор составлен с нарушением закона и может быть такой договор признан в суде недействительным, так же данный договор в суде может быть признан притворным.

Также могут признать сделку кабальной, т.е. у продавца будет отличная возможность вернуть жилье обратно, воспользовавшись тем, что он продал по заниженной стоимости поскольку находился в сложной жизненной ситуации, например нужны были деньги на лекарства, а потом понял, что продал единственное жилье решил вернуть обратно.

Покупатель конечно в суде начнет защищаться и показывать две расписки, в таком случае продавец тоже будет сильно рисковать, во первых у налоговой будут основания подать иск о возмещении налогов, и будут основания привлечь продавца к уголовной ответственности за уклонения от уплаты налогов.

Заниженная стоимость в договоре купли-продажи: риски покупателя

1. в случае признания такой сделки недействительной, то по закону покупателю продавец должен будет возместить стоимость , которая указана в в договоре;

2. покупатель получит вычет только с суммы указанной в договоре КПД, а не с реальной суммы;

3. сделку в суде могут признать недействительной по следующим основаниям:

  • не соответствующей закону
  • притворной
  • кабальной (т.е. совершенной путем обмана и при стечении тяжелых обстоятельств)

Заниженная стоимость в договоре при продаже: риски продавца

  1. гражданско правовая ответственность по иску налоговой инспекции в связи с сокрытием уплаты налогов
  2. занижая сумму может потерять потенциальных покупателей
  3. уголовное наказание за неуплату налогов

Пример из практики
Ко мне на консультацию обратилась женщина,пояснив что купила квартиру, в договоре указала заниженную стоимость — до 1 млн, договор с 1 млн они зарегистрировали в росреестре, так же они подписали второй договор купли-продажи на полную сумму.

Она является многодетной семьей и подпадает под программу погашения ипотеки по рождению 3 ребенка. Потом она обратилась в Министерство строительства,что бы ей погасили всю реальную сумму долга по ипотеке и показала подписанный договор на полную сумму. У нее потребовали договор купли-продажи который она отдавала в Росреестр (тот, что с суммой миллион).

В результате погасили только сумму, указанную в договоре купли-продажи с 1 млн, который был отдан на регистрацию перехода права собственности. Она спросила у меня может ли вернуть всю сумму долга, пояснив, что есть также подписанный договор на реальную сумму, который имеет должен иметь юридическую силу.

Но два договора не могут иметь юридическую силу, лишь только тот, который был отдан на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Поэтому решение о возмещении ей долга по ипотеке с 1 млн. рублей законно. В итоге, возместили только 1 миллион! Она очень расстроилась, поскольку по незнанию потеряла несколько миллионов!

НО лучше вообще не доводить до судебных споров, считаю даже при удовлетворении иска, в случае признании сделки недействительной, о присуждении покупателю суммы стоимости квартиры, не факт, что покупатель будет ждать этих денег много, много лет .

Так как в данном случае законы очень гуманные, если нет денег у должника то никаких денег от него вы не увидите, так как санкций никаких нет за невыплаты сумм иска, и заставить его работать ни один закон не сможет.

Так что если суд признает сделку недействительной, считай что покупатель останется и без жилья и без денег. В данной ситуации больше рискует покупатель. Как бы это не било по карману продавца я настаиваю проводить всю стоимость в договоре купли-продажи.

Ведь есть варианты при которых продавец не будет платить налог.

Например, в большинстве случаев, продавец продав жилье сразу покупает себе еще квартиру, а по закону если в одном календарном году продавец продает и сразу же покупает себе жилье за одну и ту же сумму налог платить не будет, в данном случае будет взаимозачет. Самое главное нужно успеть продать в одном году квартиру, и в этом же постараться успеть купить себе жилье.

Так что не надо бояться, всегда можно найти законные пути решения, и спать будете спокойно! Заниженная стоимость в договоре купли-продажи может оказаться очень невыгодной для вас в последствии.

Занижение стоимости квартиры при ипотеке риски покупателя

Данные процессы широко распространены, потому возможна реализация разных инвестиционных схем. Банки проверяют только платежеспособных заемщиков, не исследуя цель кредита.

В финучреждение подается заявление на ипотеку, включающее еще один кредит на ремонт/реконструкцию целевого объекта. Договор имеет два пункта. Как правило, такие заявки одобряются, но предполагают:

  • увеличение объема первоначального взноса;
  • повышенный годовой процент;
  • дополнительную комиссию.

Занижение влечет дополнительные юридические и финансовые сложности для покупателя.

В любом случае, чтобы вы не чувствовали себя один на один в подобной ситуации — обращайтесь к нам, всегда поможем найти самый безопасный способ как для продавца, так и для покупателя.

Напоминаю, что моя страничка для ваших вопросов здесь!

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/yurist/zanizhennaya-stoimost-dogovore-kupli-prodazhi.html

Почему опасно занижать сумму сделки купли – продажи недвижимости

Заниженная стоимость квартиры в договоре последствия

Почему опасно занижать сумму сделки купли – продажи недвижимости

Практика занижения стоимости квартиры при продаже вторичного жилья давно распространена в России.

Цена, указанная в договоре купли-продажи, гораздо ниже фактической. Цель, которая преследуется обеими сторонами сделки, – получить максимальную финансовую выгоду. Однако покупка квартиры по заниженной стоимости имеет серьезные риски, пренебрегать которыми – значит подвергать себя опасности получить куда более неприятные последствия – от полной потери средств до уголовного преследования.

Зачем занижают цены на недвижимость?

При оформлении сделки, в том числе и с недвижимостью, при определенных условиях взимается подоходный налог. Сумма вычетов исчисляется из указанной в договоре купли-продажи стоимости квартиры.

Согласно Налоговому Кодексу РФ, недвижимое имущество, которое находилось в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению. Из указанной в договоре суммы вычитается миллион рублей, не облагаемый налогом.

Из оставшихся денег вычитается 13%. Таким образом, если квартира находится во владении менее 3-х лет, ждать некогда, а собственник продаваемого объекта хочет минимизировать вычеты, он намеренно занижает стоимость жилья.

Чаще всего к таким махинациям прибегают:

– при получении наследства;

– посредники (те, кто занимается выкупом квартир по рыночной стоимости);

– при разделе имущества;

– покупая квартиру, чтобы просто вложить средства в недвижимость.

К этой категории относятся и владельцы квартир в новостройках по ДДУ. Переход к собственнику автоматически переводит это жилье во вторичный фонд, а технические характеристики новой квартиры увеличивают ее стоимость.

Таким образом, занижаются цены на квартиры по разным причинам, но с единственной целью – минимизировать расходы, существенно уменьшить сумму налога на сделку. Это единственное преимущество такого хода. Но сделки подобного характера могут печально закончиться для обеих сторон.

Риски покупателя

Приобретая квартиру по заниженной стоимости, риск несет прежде всего покупатель недвижимости. Вариантов неблагоприятного развития событий несколько.

– Расторжение сделки. В этом случае недобросовестный продавец вернет покупателю только сумму, указанную в купчей. А это значительно меньше денег, чем первый получил на руки. Доказать иное будет практически невозможно.

– Аннулирование договора судом. Это может произойти, если сделка признана недействительной по каким-то причинам (не учтены права детей, квартира с дефектами, не указанными в купчей и т.д.). Последствия те же – продавец может вернуть только сумму, указанную в договоре, а жилье вернется прежнему владельцу.

– Вероятность упустить финансовую выгоду. При заниженной стоимости квартиры покупатель может лишиться возможности попасть под льготы или субсидии, иногда предоставляемые региональными властями для приобретения жилья.

Чем рискует продавец?

Собственник отчуждаемой недвижимости рискует несколько меньше, но и у него могут возникнуть проблемы.

У покупателя остается расписка с указанием той суммы, которую он на самом деле вручил продавцу, что является доказательством неуплаты налога последним. Если покупатель обратится в суд, бывший собственник квартиры может потратить крупную сумму на возмещение налога, уплату пени и штрафа (20% от недоимки) или даже оказаться привлеченным к уголовной ответственности.

Второй риск – недополучить всю оговоренную сумму. Обычно финансовые средства за покупку вносят в два этапа: покупатель может не выплатить все деньги, мотивируя тем, что отдал всю сумму, указанную в договоре. Продавец ничего доказать не сможет, иначе сам окажется под угрозой ответственности.

Схема занижения стоимости не дает гарантии, что сделка пройдет успешно, без последствий для сторон. Решая, стоит ли идти на серьезный риск ради сомнительной экономии, стоит помнить пословицу оскупом, который платит дважды.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи

К нам часто обращаются покупатели недвижимости с одним и тем же вопросом: не опасно ли указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры?

Случается, что продавец отказывается прописать в документах полную стоимость квартиры.

Зачем это нужно продавцу? Если квартира находилась в собственности продавца менее трех лет, то при ее продаже возникнет необходимость уплаты налога с суммы, превышающей стоимость ее покупки, или превышающей 1 миллион рублей. Чтобы не платить налог, продавцы стремятся указать в договоре стоимость меньше реальной, обычно как раз около миллиона рублей.

Разницу между фактической ценой квартиры и указанной в документах предлагается оформить отдельной распиской. Часто в расписке указывается, что деньги уплачены за неотделимые от квартиры улучшения, например, перепланировку или ремонт.

Наши специалисты в один голос советуют покупателям недвижимости: не соглашайтесь на подобные сделки!

Во-первых, вы рискуете остаться и без денег, и без недвижимости. Может оказаться, что надлежащий собственник не знал о продаже квартиры или был ограниченно дееспособным. Суд признает сделку недействительной и обяжет покупателя вернуть квартиру. А продавец должен будет возвратить уплаченную за нее сумму, то есть ту, что указана в договоре.

Во-вторых, соглашаясь на подобные условия продавца, вы помогаете ему укрываться от налогов и фактически вступаете с ним в сговор. Это наказуемое деяние. Кстати, по этой причине предъявление расписок в суде вам не поможет, только навредит.

В-третьих, вы создаете для себя проблемы с налогами в будущем. Вы сможете вернуть подоходный налог только с суммы, указанной в договоре. А если решите продать недвижимость ранее, чем через три года, то разница между будущей реальной ценой квартиры и официальной стоимостью ее покупки будет весьма значительной. Это означает, по сути, большую сумму налога с продажи.

=======================================

УВАЖАЕМЫЕ ГОСТИ НАШЕГО САЙТА, мы хотим напомнить вам, что вы всегда можете воспользоваться услугами нашего агентства недвижимости ЖИЛСПРОС. Продать или купить квартиры, дома, земельные участки или коммерческую недвижимость. А также всегда работает БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ по вопросам в сфере недвижимости. ЗВОНИТЕ – мы всегда на связи!

Источник: https://zhilspros.ru/obzor-rynka/zanizhenie-summi-sdelki/

Риски при купле-продаже квартиры с занижением стоимости в договоре

Заниженная стоимость квартиры в договоре последствия

В стремлении снизить затраты на приобретение недвижимости стороны нередко указывают в договоре купли-продажи цену, которая существенно отличается от реальной.

Однако, несмотря на популярность данного действия среди населения и весомые плюсы в виде сокращения расходов на уплату подоходного налога нужно как следует обдумать, можно ли соглашаться или нет на такие условия, ведь риски сделки, когда хотят занизить стоимость квартиры в договоре покупки и продажи, также возрастают в разы.

Неотъемлемой частью процедуры купли-продажи недвижимости являются обязательства по выплате налога на доходы гражданина.

Размер подоходного налога напрямую зависит от указанной в договоре суммы.

При регистрации сделки сотрудники Росреестра передают данные о факте передачи права собственности в местное отделение Федеральной Налоговой Службы, которая и инициирует исчисление необходимой выплаты.

На основании данных статьи 220 Налогового Кодекса Российской Федерации налог на доходы в обязательном порядке исчисляется при совершении сделок с объектами недвижимости, находящимися в собственности менее трех лет, а если недвижимость была приобретена после 2016 года – менее 5 лет.

Расчёт суммы, которую гражданин обязан выплатить, производится так:

  • От общей стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи вычитается 1 млн рублей, которые согласно НК РФ не облагаются налогом.
  • Получившуюся сумму умножают на 13%. Эта сумма и будет указана в налоговой декларации гражданина как подлежащая выплате.

Таким образом, указанная в договоре купли-продажи заниженная сумма позволит избежать налоговых обязательств в том случае, если объект недвижимости находится в собственности гражданина менее 3 лет.

В каких случаях практикуется?

Чаще всего заниженная стоимость квартиры в договоре указывается в тех случаях, когда объект недвижимости находится в собственности менее трех лет и возникает необходимость в его продаже. Для того чтобы уклониться от налога продавец и просит указать меньшую сумму в договоре.

Наиболее часто занижают стоимость в следующих ситуациях:

  • После вступления в наследство.
  • При продаже квартир посредниками.
  • Если идет раздел имущества.
  • Если недвижимость приобретается для инвестирования свободных средств.

В такой же ситуации оказываются и собственники строящегося жилья после сдачи объекта. При переходе дома во вторичный жилой фонд автоматически поднимает рыночную стоимость квартиры.

Чем грозит покупателю?

Для покупателя ситуация, в которой реальная стоимость квартиры скрывается, является абсолютно невыгодной. Он не только ничего не выигрывает от занижения стоимости в договоре купли-продажи, но и теряет реальные деньги. Если продавец окажется недобросовестным, покупатель потеряет не только квартиру, но и часть уплаченных за нее средств.

Кроме того, гражданин не сможет в полной мере воспользоваться правом имущественного вычета, который составит 13% от указанной в договоре стоимости при условии, что покупатель является налоговым резидентом РФ и не воспользовался правом на получение налогового вычета ранее.

В случае судебных разбирательств и возможного расторжения сделки покупатель также понесет убытки. Право собственности перейдет обратно продавцу, а покупатель получит назад свои деньги в том размере, в котором они были указаны в договоре купли-продажи.

В том случае, если в ходе судебных разбирательств покупатель предоставит суду данные о несоответствии стоимости квартиры, сделка будет признана незаконной.

Велика вероятность и мошеннических действий при занижении стоимости квартиры.

Например, после того как все расчеты будут произведены, другая сторона может заявить о том, что сделка была вынужденной, так как из-за возникновения форс-мажорных обстоятельств продавец был вынужден продать квартиру по цене, значительно уступающей рыночной. Сделка будет признана кабальной и может быть расторгнута, что опять же приведет к потере денег покупателем.

Возврат переданных продавцу средств, которые не были указаны в договоре, не гарантируется.

Последствия для продавца

Продавец квартиры, который хочет занизить стоимость, рискует гораздо меньше. Наиболее опасная ситуация для владельца квартиры – признание сделки ничтожной в результате обращения покупателя в суд.

За уклонение от выплаты подоходного налога и сокрытие доходов к недобросовестному гражданину может быть применено не только административное наказание в виде штрафа в размере 1/5 от невыплаченной суммы (статья 22 НК РФ), но и меры уголовной ответственности (статьи 198 и 199 УК РФ).

Оформление при заниженной цене

Для того чтобы зарегистрировать сделку составляются два отличающихся между собой договора купли-продажи. В одном из них указывается реальная стоимость, во втором – заниженная.

Для дальнейшей регистрации в Росреестр передается вариант с уменьшенной суммой, а на основании договора с реальной стоимостью объекта недвижимости стороны-участники сделки осуществляют взаиморасчеты.

Помните, что подобный вариант оформления сделки априори делает ее оспоримой, так как в этом случае имеет место нарушение законодательства РФ. Второй договор (с реальной суммой) является доказательством нарушения продавцом закона и уклонения от уплаты налогов.

Расписки при этом также оформляются в двойном экземпляре. В одной указывается заниженная стоимость согласно официальному договору купли-продажи, во втором – оставшаяся часть средств согласно второму (реальному) договору под видом неотделимых улучшений.

Когда действия попадут под определение незаконных?

Заключение договора купли-продажи квартиры с заниженной стоимостью будут определены как неправомерные в том случае, если по какой-либо причине покупатель обратится в судебную инстанцию с иском и документами, подтверждающими факт дополнительной передачи денег в счет покупки объекта недвижимости, указанного в договоре.

Виновным в незаконных действиях признается не только продавец, но и покупатель. Согласно законодательству РФ он обязан был знать о правилах совершения сделки, и их нарушение влечет за собой ответственность за укрывательство уклоняющегося от налогов гражданина, т. е. продавца.

Случай из практики

За консультацией к юристу обратилась молодая семья, два года назад купившая двухкомнатную квартиру на вторичном рынке. Стороны перед заключением сделки пришли к соглашению, и договор покупки и продажи был составлен в двух экземплярах, причем один из них – с заниженной стоимостью, где вместо 3,5 млн рублей была указана сумма в 985 тысяч рублей.

Соответственно, зарегистрирован в Росреестре был именно этот вариант документа. Второй договор купли-продажи был составлен с указанием полной стоимости объекта недвижимости, и все расчеты осуществлялись в соответствии с ним.

Спустя год в семье появился третий ребенок, и семья получила право участвовать в программе государственного субсидирования ипотеки. После обращения в Министерство строительства и сбора документов было принято решение о погашении указанной в договоре купли-продажи суммы, т. е. 985 тысяч рублей.

В погашении оставшейся части долга семье было отказано. Так как юридическую силу имеет только один договор, тот, который был зарегистрирован в Росреестре – решение, принятое Министерством строительства, абсолютно законно. Рассчитывать на компенсацию оставшейся задолженности семья не имеет права.

Можно ли соглашаться на покупку?

Принять решение о согласии на указание заниженной суммы в договоре купли-продажи квартиры можно только оценив все риски и возможные финансовые потери, которыми может обернуться такая сделка.

В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, которые приведут к оспариванию сделки и реституции (возвращению к состоянию до сделки) покупатель рискует потерять ту сумму, которая будет уплачена продавцу сверх указанной в договоре стоимости.

Следует помнить также о финансовых убытках связанным с налоговым вычетом, так как вернуть 13% он сможет только с той суммы, которая была указана в договоре купли-продажи.

Однако существуют и плюсы – довольно часто продавцы, желающие указать в договоре заниженную стоимость, идут навстречу покупателю и предлагают весомую скидку. В том случае, если выгода от заключения такого договора превышает возможные риски для участников – сделка вполне возможна.

Реалии современного рынка недвижимости таковы, что сделки с заниженной стоимостью — неоспоримый факт, столкнуться с которым придется практически каждому человеку, который хочет купить или продать квартиру.

В некоторых случаях это может быть выгодно как продавцу, так и покупателю, но соглашаясь на такую сделку важно тщательно оценить вероятные риски.

В противном случае обе стороны могут понести существенные финансовые потери.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/zanizhenie-stoimosti.html

Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

Заниженная стоимость квартиры в договоре последствия
nokia_alexnet/Depositphotos

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.

«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов.

«Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%.

Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Хочу продать квартиру бывшей жене – как минимизировать налоги?

Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.

Чья инициатива?

Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».

Механизм продажи

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками.

Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

 Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Чем рискует покупатель?

Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем.

Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон.

А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной.

В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский.

Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.

Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы.

«Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.

3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.

Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.

«А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.

Чем рискует продавец?

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах.

Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры.

Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит.

«В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.

«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд.

Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст.

198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую).

Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений.

И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.

Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.

Не пропустите:

Когда платить налог на квартиру?

Переуступка прав: особенности сделок

Как купить квартиру по договору переуступки?

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pokupka_zhilya_po_zanizhennoy_stoimosti_v_dogovore_chem_eto_grozit_storonam_sdelki/101045

Занижение стоимости в Договоре купли-продажи квартиры

Заниженная стоимость квартиры в договоре последствия

Последнее обновление: 30.10.2020

Некоторые владельцы квартир, продавая свою недвижимость, предлагают Покупателю занизить стоимость квартиры в Договоре купли-продажи (ДКП). Зачем им это нужно, и как на это реагировать Покупателю? Есть ли для него риск, связанный с заниженной ценой в договоре? И как это обычно решается на практике?

Тут ситуация из разряда «бабушка надвое сказала». Теоретически, для Покупателя некоторый риск есть.

А практически – на рынке недвижимости проходит много сделок с заниженной ценой квартир, и обычно, это не приводит ни к каким негативным последствиям для Покупателей.

Тем более, что есть способ, как можно купить квартиру с заниженной на бумаге стоимостью и при этом избежать риска.

А теперь подробнее и с примерами.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Зачем занижают стоимость квартиры в договоре?

Для чего вообще Продавец занижает в договоре стоимость квартиры?

Тут дело вот в чем. Налоговый кодекс позволяет собственникам продавать свое жилье, не уплачивая налог с полученного дохода, только если человек владел им 3 года и более (а в некоторых случаях – 5 лет, подробнее по ссылке).

Но некоторые нетерпеливые граждане продают свои квартиры, не дожидаясь, пока эти годы пройдут (например, получил наследство и сразу его продает, или вложился в новостройку на котловане и продает на завершающем этапе).

Тогда закон требует уплаты налога с продажи, а это немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости (особенно, в Москве).

Вот народ и выкручивается как может, пытаясь избежать этого налога всякими законными и «почти законными» способами.

Из законных способов применяют налоговые вычеты при продаже квартир. Тут можно применить либо фиксированный вычет, либо вычет в размере понесенных расходов (подробнее – в Глоссарии по ссылке).

А «почти законный» способ – это и есть занижение (уменьшение) реальной стоимости квартиры на бумаге. То есть цена в Договоре купли-продажи (ДКП) указывается меньше, чем уплачивается по сделке на самом деле. А насколько меньше?

Вот тут уже надо знать, что является налогооблагаемой базой при продаже недвижимости.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

За базу берется та сумма, которая оказалась больше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры. Запоминаем этот факт!

Из этого следует, что занижать цену в Договоре купли-продажи для Продавца имеет смысл только до уровня = 0,7 Х кадастровая стоимость квартиры.

Так и происходит на практике! А в каких случаях Продавцу это может понадобиться?

Такое бывает, когда применение законных налоговых вычетов не приводит к обнулению налога с продажи квартиры, например:

  • Когда фиксированный вычет (см. ссылку выше) слишком мал, чтобы налог стал равен нулю;
  • Когда вычет в размере понесенных расходов не позволяет свести налог с продажи к нулю. Такое бывает когда затрат на покупку квартиры вообще не было (например, получил в наследство), или когда цена покупки значительно ниже цены продажи, а налог с этой разницы платить не хочется.

Вот тогда Продавца квартиры и посещает гениальная мысль – а почему бы не указать в договоре заниженную стоимость! Уменьшить ее до уровня 0,7 Х кадастровую стоимость, а потом еще и вычет применить. Тогда налог придется платить минимальный, или он вовсе будет равен нулю.

Все бы хорошо, но тут возникает мандраж у Покупателя: «А чем мне это грозит? Чем я рискую, если соглашусь?»

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

В чем риск занижения стоимости квартиры в Договоре купли-продажи?

Многие риэлторы, не углубляясь в юридические тонкости, утверждают, что для Покупателя риск заниженной стоимости квартиры в Договоре купли-продажи сводится к следующим моментам:

Рассмотрим эти риски по порядку.

По первому пункту дело обстоит не совсем так. Если суд признает сделку недействительной, то применяется двусторонняя реституция – то есть каждой стороне возвращается все, что было получено по сделке. Поэтому в практике для защиты Покупателя от риска невозврата всей суммы, используется обычная расписка, которая также учитывается судом, как и Договор купли-продажи квартиры.

Можно потребовать от Продавца написать одну расписку о получении полной (реальной) суммы за проданную квартиру.

Или можно составить две расписки – одну на сумму, указанную в договоре (заниженную цену квартиры), другую – на остаток суммы (на разницу между реальной и заниженной стоимостью).

Этот остаток представляется как материальное обеспечение (гарантия) Продавца на случай расторжения Договора купли-продажи или признания его недействительным.

И такие расписки дают реальную защиту от риска Покупателя в случае, когда в договоре указывается заниженная стоимость квартиры. Судебная практика это подтверждает, вот конкретный пример:

Выдержки из определения суда апелляционной инстанции по гр. делу № 33-43371/17 от 20.10.2017 (Москва):

«…Кроме этого пояснил, что истцы приобрели квартиру у ответчика за 5 700 000 руб., вторая расписка на сумму 2 200 000 руб., выданная (- кем: ФИО ответчика -), является обеспечением договора на случай его расторжения или признания недействительным

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/zanizhenie-stoimosti-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.