Защита прав потребителей продажа недвижимости

Содержание

Защита прав потребителей при покупке, строительстве или ремонте жилья

Защита прав потребителей продажа недвижимости

В повседневной жизни защита прав потребителей ассоциируется с совершаемыми гражданами покупками одежды, бытовой техники, мебели и т.п.

В силу подобного, бытового ее восприятия, данный механизм защиты собственных прав достаточно часто остается невостребованным.

Отчасти, это объяснимо низкой правовой культурой абсолютного большинства населения страны, трактующего защиту прав потребителей как возможность обменять непонравившийся товар или получить за него уплаченную стоимость в двухнедельный срок.

Если у Вас возникли проблемы при покупке, строительстве или ремонте жилья, то обращайтесь за помощью к нам. Наши телефоны: (495) 790-54-47.

Фактически защита прав потребителей, как элемент защиты субъективного права, намного шире его бытового понимания. По смыслу действующего Закона РФ «О защите прав потребителей» применяемые им меры и механизмы защиты субъективного права распространяются на все отношения связанные с продажей товаров, выполнением работ или оказанием услуг. Соответственно ими можно воспользоваться и в случаях покупки жилья, его строительстве или ремонте. При этом следует соблюдать только одно условие, совершаемые действия должны осуществляться исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. 

При определении последней, следует помнить, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве.

В случае несоблюдения обязательного требования о прохождении регистрации в качестве предпринимателя, к виновному лицу могут быть применены различного рода меры негативного характера, однако с позиций защиты прав потребителей, его деятельность не будет признана в качестве предпринимательской, если не будет доказано иного.

Следовательно, покупая, строя или ремонтируя жилье для собственных нужд, каждый является потребителем, обладающим правом в полной мере использовать, предоставленные ему действующим законодательством механизмы защиты прав потребителей.

Требования, вытекающие из их содержания в равной степени могут предъявляться как к изготовителям, исполнителям, продавцам жилья. Выбор ответственного лица, потребителем осуществляется самостоятельно, по своему усмотрению, руководствуясь при этом принципами удобства и возможностью своевременно и в полном объеме получить возмещение понесенных убытков.

Приобретая, строя или ремонтируя жилье, потребитель, при получении вреда, причиненного его жизни, здоровью или имущества вследствие конструктивных, производственных или иных недостатков жилья, вправе требовать его возмещения в полном объеме, сверх неустойки (пени).

Кроме того, уплата неустойки (пени) и возмещение убытков не освобождают изготовителя (исполнителя, продавца) от обязанности передать оговоренное договором жилье, построить его или произвести ремонт.

Потребитель в случае обнаружения недостатков в приобретенном жиль, защищая свои права, при условии, если они не были оговорены продавцом заблаговременно может потребовать:- соразмерного уменьшения покупной цены;- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара;- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.Требования Закона «О защите прав потребителей» о праве покупателя заменить товар ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору, к отношениям, связанным с приобретением жилья не применяются. Предъявление любого из названных требований не освобождает продавца от уплаты причиненных покупателю убытков. Соответствующие требования, согласно Закону «О защите прав потребителей» могут быть предъявлены в течение гарантийного срока или срока годности, а если они не установлены, то в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи жилья покупателю. Аналогичные по своей эффективности меры предполагает защита прав потребителей при строительстве или ремонте жилья. Заключая соответствующий договор, потребитель вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных исполнителем материалов, а также правильностью использования им собственных материалов, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность исполнителя. В том случае, если в ходе осуществляемого контроля, выявлены нарушение исполнителем работ сроков их выполнения, потребитель по своему усмотрению вправе:- назначить новый срок;- поручить выполнение работ иному исполнителю или выполнить ее своими силами. При этом бремя понесенных расходов возлагается на первоначального исполнителя;- потребовать уменьшения стоимости, выполняемых работ;- отказаться от исполнения договора.Предъявить одно из представленных требований потребитель может и не дожидаясь окончания сроков работ, предусмотренных договором. Защищая свои права, он может заявить их и в том случае, если исполнение работ во время стало очевидным, и что она не будет исполнена в срок. Независимо от того, какое из требований было выставлено исполнителю, потребитель претендует на полное возмещение причиненных ему несвоевременным строительством или ремонтом жилья убытков.

Однако защита прав потребителей при строительстве или ремонте жилья не ограничивается исключительно соблюдением сроков выполнения договорных работ. По их результатам потребитель, в случае выявления недостатков, вправе потребовать:

– безвозмездного устранения недостатков выполненной работы;- соответствующего уменьшения цены;- возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы своими силами или третьими лицами.Предъявление одного из названных требований может иметь место в течение, установленного исполнителем гарантийного срока, а в случае его отсутствия в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота. Обязанность подрядчика по устранению дефектов сохраняется и после истечения гарантийного срока, если он установлен менее предельного срока обнаружения ненадлежащего качества строительных работ (пять лет).Защита прав потребителей при покупке, строительстве или ремонте жилья, выражается не столько в предъявляемых им требованиях, сколько в возможности эффективного использования судебных механизмов. В силу прямой законодательной оговорки защита прав потребителей осуществляется судом. В связи с чем, обращение в иные инстанции лишь оттягивает время для возмещения понесенного ущерба.Защищая собственное право, потребителю в отличие от истцов по иным категориям дел, предоставлена возможность выбора суда, в котором будет осуществлено рассмотрение его иска. Исковое заявление может быть адресовано в суд по месту:- нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, – его жительства;- жительства или пребывания истца;- заключения или исполнения договора.Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Более того, по соответствующей категории исков потребитель освобожден от уплаты государственной пошлины. Защита прав потребителей при покупке, строительстве или ремонте жилья находит свое выражение в освобождении последнего от обязанности доказывания причиненного ему действиями продавца (исполнителя) вреда. Исключение составляют случаи продажи товара (выполнения услуги) ненадлежащего качества, когда распределение бремени доказывания зависит от того, был ли установлен на товар (работу, услугу) гарантийный срок, а также от времени обнаружения недостатков.

Вам нужен хороший адвокат? Наши адвокаты помогут Вам осуществить сопровождение дел по защите ваших прав в суде. Звоните по телефонам: (495) 790-54-47.

Петров Михаил Игоревич © МОО “Правовая защита”

Адвокат онлайн задать вопрос

  • Договор ренты Виктор, Москва, 17 марта 2008 года, 07:53 Пожилая женщина предлагает заключить договор пожизненной ренты. Но как я думою есть две проблемы. Первая, у нее есть внук (22 года). Хоть он с ней и не живет более 20 лет, после развода его родителей он все равно является наследником и может оспаривать права на квартиру. Вторая, хозяйка иногда (с …
  • Признать недееспособной на этом основании маловероятно. И внук ничего не сможет оспорить, у наследника нет права оспаривать сделки. С уважением. полный текст ответа

Источник: https://advokats.me/stati/zashchita-prav-potrebiteley-pri-pokupke-stroitelstve-ili-remonte-zhilya.html

Об изменениях ГК РФ в 2020 году и новом механизме защиты добросовестных приобретателей недвижимости | юристы | БОЛЬШОЕ ДЕЛО

Защита прав потребителей продажа недвижимости

При покупке недвижимости часто встречаются случаи, когда объект продажи является обремененными, поэтому судебные споры по квартирам и домам происходят постоянно.

Каждый объект недвижимости имеет свою историю, однако история эта не всегда прозрачна. В основном недобросовестные продавцы используют следующие схемы махинаций:

  • продажа недвижимости по поддельным документам;
  • продажа недвижимости без учета прав наследников;
  • незаконная приватизация муниципальной собственности с ее последующей продажей.

В большинстве случаев суд признаёт такую сделку купли-продажи недействительной, вследствие чего покупатель остается в крайне затруднительном положении.

Ранее в подобных ситуациях приобретатель недвижимости мог получить компенсацию в сумме, определенном решением суда о возмещении третьими лицами вреда, причиненного в результате утраты жилья. При этом ее предельный размер составлял всего 1 миллион рублей.

Что изменилось в 2020 году

С 1 января 2020 года вступил в силу ФЗ от 16.12.2019 г. №430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», который фактически закрепляет «презумпцию добросовестного приобретателя» и предусматривает полноценный механизм защиты его права собственности.

Гражданский кодекс РФ пополнился понятием «добросовестный приобретатель». Закон устанавливает, что добросовестным покупателем недвижимости является тот, кто при её приобретении полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Согласно новой редакции ст. 302 ГК РФ исключается возможность истребования имущества у добросовестного приобретателя органами публичной власти, в случае, если при его приобретении человек полагался на сведения из ЕГРН.

В указанной статье содержится конкретное основание для отказа в иске со стороны органов власти к правообладателям недвижимости по истечении трехлетнего срока со дня выбытия помещения из государственной или муниципальной собственности.

Кроме того, с 1 января 2020 года, согласно принятым поправкам в ФЗ от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусмотрена возможность получения добросовестными приобретателями компенсации за утраченную недвижимость.

При этом сумму компенсационных выплат пострадавший имеет право выбрать самостоятельно: по общему правилу, размер компенсации определяется судом исходя из суммы реального ущерба, однако добросовестный приобретатель может потребовать исчислить компенсацию в размере кадастровой стоимости жилья. Максимальный размер компенсации не установлен. Убытки добросовестного приобретателя могут заключаться, например, в сумме, уплаченной продавцу (реальный ущерб), а также в неполученных доходах, на которые он мог рассчитывать, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Механизм правовой защиты распространяется в том числе на добросовестных приобретателей, которые приобрели недвижимость безвозмездно, например, в порядке дарения, а также по делам об изъятии выморочного имущества в пользу государства (выморочными называют квартиры умерших граждан, у которых нет наследников).

При отсутствии наследников, такое жилье должно переходить в собственность государства, но часто бывает, что никто не оформляет на него положенные права, и квартира остается бесхозной. Этим пользуются мошенники, оформляя поддельные документы, и продавая квартиру от своего имени.

Аналогичный механизм компенсации применяется и в случае, если изъятие у добросовестного приобретателя недвижимости произошло по вине Росреестра. 

Определен размер и порядок получения компенсации от государства в случае утраты жилого помещения

Добросовестным приобретателем считается физическое лицо, от которого на основании судебного акта было истребовано жилое помещение, сможет получить однократную единовременную компенсацию за счет государственной казны.

Согласно ФЗ от 02.08.2019 г.

№299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» компенсацию возможно получить на основании вступившего в законную силу решению суда, которое принимается, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение 6 месяцев. Размер компенсации будет определяться исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу решения суда.

В случае выплаты компенсации к Российской Федерации переходит в пределах выплаченной суммы право (требование), которое добросовестный приобретатель имеет к лицу, ответственному за причинение ему убытков.

Изменился и порядок определения срока приобретательной давности

Гражданский кодекс РФ в прежней редакции устанавливал, что течение указанного срока в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Теперь же срок приобретательной давности начинает течь со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности – не позднее момента указанной госрегистрации.

Приобретатель недвижимости считается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, передавшего ему права на недвижимость.

Бремя доказывания недобросовестности приобретателя, а равно наличия обстоятельств, подтверждающих неправомерность сделки по приобретению объекта недвижимости, полностью возлагается на истца.

Таким образом, законодатель защитил права добросовестных покупателей жилья, которые не знали о его «криминальном» прошлом.

Закон имеет обратную силу

То есть обратиться в суд с требованием выплатить компенсацию смогут и те, кто лишился жилья до 1 января 2020 года. 

Добросовестный приобретатель, у которого было истребовано жилое помещение в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования до дня вступления в силу указанных изменений, может в течение 3 лет со дня его вступления в силу обратиться с иском о выплате однократной компенсации.

Однако существуют некоторые сложности при установлении факта «незнания». Требуется доказать суду, что были приняты все установленные меры, подразумевающие осторожность и осмотрительность перед сделкой, в том числе проверка жилья в Росреестре, так как суды будут принимать в качестве доказательства только выписки, полученные официальным путем.

Земельные участки также относятся к недвижимому имуществу

Рассмотрим несколько вопросов, связанных с добросовестным приобретением земельных участков. Например, не может быть признан добросовестным приобретателем покупатель самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был истребован из чужого незаконного владения.

Существуют особенности, связанные с истребованием земельных участков, входящих в состав лесного фонда. В соответствии со ст. 8 Лесного кодекса РФ право собственности на такие участки может принадлежать только Российской Федерации. Из этого следует, что участки лесного фонда могут быть истребованы в любом случае, даже если их покупатель мог бы быть признан добросовестным.

Добросовестность приобретателя будет поставлена судом под сомнение, если он не придал значения несоразмерности площади земельного участка по отношению к площади постройки, а также несоответствие назначения земельного участка, содержащегося в кадастровых документах, назначению, указанному в договоре купли-продажи.

Также не могут воспользоваться новым механизмом защиты добросовестные приобретатели земельных участков, если продавцы приобрели право собственности на них на основании судебных постановлений, которые были впоследствии отменены.

План действий для покупателей недвижимости:

Подводя итоги, сформулируем небольшой план действий для покупателей недвижимости перед тем, как заключить сделку купли-продажи:

  1. Проверить личность продавца, узнать, на каком основании он вправе осуществлять сделку.
  2. Зарегистрированное помещение должно быть в списке государственного кадастрового учёта. Необходимо изучить, соответствует ли информация о недвижимости, сведениям, содержащимся в Росреестре. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН и обязательно из Росреестра, а не через посредников. Сейчас есть множество компаний, которые делают такие выписки буквально в течение двух часов. Но эти выписки далеко не всегда соответствуют действительности.
  3. Изучить выписку ЕГРН. Наличие в истории судебных споров, залогов, ипотека или арест должно вызвать подозрение. В таком случае стоит сделать запросы по базам судебных дел, убедиться в подлинности документов. Если у жилья были другие собственники — поинтересоваться причинами их смены.
  4. Изучить рыночную стоимость недвижимости в вашем регионе. Цена продажи, существенно ниже рыночной, может свидетельствовать о наличии проблем с данным объектом.
  5. Сохранять всю имеющуюся информацию: официальные ответы из различных инстанций, нотариально заверенные копии свидетельств, переписку с предыдущим собственником.
  6. Проверить наличие третьих лиц, имеющих право на жилье. Например, если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки.
  7. Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной.
  8. Продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество.

Автор публикации: Симутин Николай

Если вы столкнулись с угрозой потери приобретенной недвижимости, то юристы компании «Большое дело» помогут собрать необходимые документы и справки, сформировать доказательственную базу, представят и защитят Ваши права в суде.

Записаться на консультацию можно, позвонив по телефону в офис или отправив сообщение на нашем сайте.

Офис в Орле: улица Максима Горького 47д
телефон: +7 (800) 511-62-06

Офис в Туле: проспект Ленина 57, офис 115
телефон: +7 (487) 244-05-20

Источник: https://bolshoedelo.com/news/news/novye-pravila-raboty-khostelov-v-rossii-s-1-oktyabrya-2019-goda2734/

Защита прав продавца при продаже недвижимого имущества

Защита прав потребителей продажа недвижимости

Действующее российское законодательство содержит ряд средств защиты добросовестного продавца на рынке недвижимости, которые могут использоваться продавцом при заключении сделки по отчуждению недвижимого имущества.

Специфика сделок с недвижимостью связана с тем, что общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, с принадлежностями и относящимися к ней документами, еще и передачу “юридическую” – совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, то есть на государственную регистрацию права собственности покупателя. Аналогично обязанность покупателя принять вещь означает в том числе обязанность совершать действия, направленные на поступление вещи в собственность покупателя, то есть на регистрацию его права[23].

Оплата по договору купли-продажи недвижимости является отдельным обязательством, напрямую не связанным с возникновением права собственности на вещь у покупателя.

Между тем, поскольку договор купли-продажи является по своей сути возмездной сделкой (возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей – п. 1 ст.

423 ГК РФ), исполнение договора купли-продажи предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи – предусмотренной договором денежной суммы (цена является существенным условием договора продажи недвижимости – п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Для обеспечения надлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате товара и для защиты прав продавца законодатель предусмотрел специальные правовые средства.

Одним из таких средств является так называемый залог в силу закона, который возникает при приобретении покупателем по договору купли-продажи товара в кредит или в рассрочку.

Так, продажей товара в кредит признается продажа товара по договору купли-продажи, которым предусмотрена оплата через определенное время после передачи товара покупателю (причем договором может быть предусмотрен специальный срок оплаты, а если такой срок не установлен договором, будет действовать общий срок, предусмотренный ст. 314 ГК РФ). При продаже товара в кредит с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено самим договором (п. 5 ст. 488 ГК). Данная норма применяется и к продаже товара в рассрочку, когда договором купли-продажи предусмотрено специальное условие о рассрочке платежа, содержащее обязательное указание в том числе на порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК)[24].

Законодательством также предусмотрены специальные средства защиты прав продавца при неосуществлении покупателем своевременной оплаты товара. Так, согласно п. 3 ст. 486 и п. 4 ст.

488 ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате товара в соответствии с условиями договора продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК).

Кроме того, при неисполнении покупателем обязательства по оплате товара, предусмотренного договором, продавец может использовать общие средства защиты, предоставленные ему законодательством как кредитору при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником своего обязательства.

Речь идет об общих основаниях изменения и расторжения договора в случае нарушения договора одной из его сторон, одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается, и т.д.

(глава 29 ГК), а также об использовании механизма ответственности должника за нарушение обязательства (глава 25 ГК)[25].

Таким образом, наличие волеизъявления продавца на государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи объекта недвижимости к покупателю в виде заявления на регистрацию (п. 1 ст.

16 Закона о регистрации при регистрации прав по сделкам требует подачу на регистрацию заявления от обеих сторон сделки) для регистрирующего органа должно означать, что покупатель надлежащим образом исполняет свои обязательства по оплате и оснований для отказа в регистрации права собственности покупателя не имеется (при отсутствии иных оснований для отказа, не связанных с рассматриваемой проблемой). В противном случае при неисполнении или ненадлежащем исполнении покупателем обязательства по оплате товара можно порекомендовать продавцу воспользоваться предоставленным ему законом правом отказаться от исполнения договора (то есть, в частности, не подавать заявления и документов на регистрацию) – это является одним из вариантов поведения продавца, предусмотренных п. 4 ст. 486 ГК.

Наряду с изложенным закон содержит еще одно интересное средство защиты прав продавца при продаже товара покупателю, когда договор допускает оплату товара после приобретения покупателем права собственности на него. Согласно ст. 491 ГК РФ возможно сохранение права собственности на объект продажи за продавцом до оплаты товара.

Так, если договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара. В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

3.2 Защита прав покупателя при продаже недвижимого имущества

В действующем законодательстве, касающегося продажи недвижимости, есть разграничение приобретателей недвижимого имущества. В настоящее время это добросовестный и недобросовестный приобретатель. В зависимости от того, каким является приобретатель, таким и будет механизм защиты его прав.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, добросовестным приобретателем признается человек, который приобрел имущество у лица, не имевшего права его продавать, но покупатель не знал и не мог знать об этом. В противном случае он считается недобросовестным приобретателем.

Если приобретатель недобросовестный, то сделка признаётся недействительной и применяются общие правила о последствиях недействительной сделки.

Поскольку именно добросовестный приобретатель как гражданин, добросовестно исполняющий законы государства, должен охраняться и являться предметом заботы со стороны государства, считается крайне необходимым и своевременным принятие законов, защищающих права добросовестного приобретателя.

В данной курсовой работе предложено три способа защиты прав покупателя.

1.Государственные гарантии

На сегодняшний момент механизм государственных гарантий, декларируемый в Законе “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не содержит описания конкретного механизма и условий предоставления таких гарантий, равно как и порядка создания и наполнения фонда обеспечения этих гарантий. Возможности в судебном порядке оспорить зарегистрированное право вкупе с позицией Верховного суда, который встает на защиту интересов ущемленного бывшего собственника, усугубляют положение добросовестного приобретателя.[26] Многие специалисты отстаивают позицию создания системы защиты прав добросовестного приобретателя на базе системы Торренса, но при этом не учитывают сложившуюся систему права собственности в России, которая в значительной степени отличается как от актовой системы (континентальная Европа, Австралия), так и от документарной (США). На деле же данная статья не решает проблемы, она не содержит описания конкретных условий предоставления таких гарантий, да и сам размер компенсации, учитывая стоимость жилья в настоящее время, вряд ли покроет все убытки от потери квартиры. Порядок выплаты правительством до сих пор не предусмотрен.

2. Реституция

Механизм реституции, к сожалению, также не решает проблему в комплексе, т.к. получается следующее: собственник, ущемленный умышленно или неумышленно, имеет возможность оспорить в судебном порядке право собственности у добросовестного приобретателя.

Даже если добросовестному приобретателю, выступающему ответчиком по виндикационному иску (ст. 302 ч. 1 ГК РФ), удается доказать свою добросовестность (ст. 10 ч.

1 ГК РФ) и тем самым отстоять свое право, то конкурс прав дает ущемленному собственнику дополнительный и более мощный инструмент вернуть себе право в виде судебного решения по иску о признании сделки, в результате которой произошло ущемление, недействительной (ст. 166 – 181 ч. 1 ГК РФ).

А судебный порядок признания права собственности (ст. 167 ч. 1 ГК РФ) закрепляет его уже за новым собственником. У добросовестного приобретателя остается лишь право требования денежного исполнения обязательств по недействительной сделке.

Если предметом иска является последняя сделка, то ситуация в целом понятная: право вернули “бывшему” собственнику, а деньги – добросовестному приобретателю.

Ситуация значительно усложняется, когда собственность прошла уже множество транзакций (переходов прав на собственность), поэтому порядок реституции значительно осложняется. Анализ судебной практики показывает, что суды по-разному трактуют закон в сложившейся ситуации.

Как правило, расторжение всех сделок в “цепочке” приводит к тому, что право изымают у последнего, добросовестного владельца и передают его ущемленному собственнику. В этом случае реституция практически не работает, т.к.

к кому и на основании чего предъявлять иск о возврате денежных средств не понятно. Еще более туманна перспектива доказательства своей правоты в суде[27].

3. Титульное страхование

В этой связи в настоящих условиях наиболее эффективным механизмом защиты прав добросовестного приобретателя является страхование, который наиболее полно учитывает интересы добросовестного приобретателя.

Страховым случаем является утрата/обременение прав добросовестного приобретателя на недвижимое имущество в соответствии со вступившим в силу судебным решением в результате признания сделки по отчуждению имущества недействительной.

Размер обязательств страховщика определяется действительной стоимостью имущества и может включать дополнительные расходы, связанные расследованием причин наступления страхового события, и судебные издержки. Безусловно, компенсировать ущерб в полном объеме (косвенные убытки (ремонт и т.д.

) и моральный вред) посредством страхования невозможно, но социальный аспект проблемы, связанный с утратой жилища, во многом будет снят.

Выплата страхового возмещения компенсирует в полном объеме реальный ущерб добросовестного приобретателя, а страховщик получает право регресса к виновной стороне.

Наличие вины в действиях источника дефекта сделки устанавливает суд и далее компенсация возлагается на виновную сторону, будь то профессиональный участник рынка или же сторона недействительной сделки.

Кроме того, реализация регрессных прав к виновной стороне содержит только финансовую сторону и не влечет за собой изменения правового статуса недвижимости, что способствует повышению устойчивости и упорядочиванию функционирования института права собственности на рынке недвижимости в России[28].

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Целью курсовой работы являлось исследование договора купли-продажи недвижимости в современном законодательстве, его важнейшие аспекты.

Для достижения цели курсовой работы были поставлены и решены следующие задачи

Дана характеристика договора продажи недвижимости в современном праве, его правовая природа и предмет

Исследованы элементы договора купли-продажи недвижимости

Изучен порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости

Отражена специфика государственной регистрации при заключении договора купли-продажи недвижимости

Обозначены права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости

Проведён анализ мер правовой защиты сторон по договору купли-продажи недвижимости

Основные выводы:

действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости характеризуется многообразием нормативных актов и нуждается в чёткости и отсутствии двойственности толкования;

в договоре купли-продажи недвижимости должны быть соблюдены все существенные условия, которые присутствуют в законодательстве;

договор продажи недвижимости может быть расторгнут как по воле так и против воли сторон, на основании судебного решения;

сделки по продаже недвижимости подлежат государственной регистрации, и они считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации;

действующее российское законодательство содержит ряд средств защиты добросовестного продавца на рынке недвижимости, которые могут использоваться продавцом при заключении сделки по отчуждению недвижимого имущества;

в действующем законодательстве предусмотрены механизмы защиты не только продавца недвижимого имущества, но и покупателя, хотя они и нуждаются в доработке и совершенствовании.



Источник: https://infopedia.su/8x770a.html

Права покупателя недвижимости. – Покупатель прав

Защита прав потребителей продажа недвижимости

При выборе и последующей покупке недвижимости приобретатель должен знать свои права покупателя квартиры, а также учитывать нюансы, которые следуют за составлением и подписанием договора купли-продажи.

Такие сделки существенно отличаются от стандартных отношений между покупателем и продавцом, в них есть риски, которые необходимо предвидеть заранее и ситуации, которые не всегда возможно решить обеим сторонам.

Особенности договора купли продажи недвижимости

Документ, подписываемый покупателем и продавцом – это соглашение, по которому один респондент передает, а другой принимает в собственность недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Предметом договора являются:

  • земля;
  • здание, сооружение;
  • дом, квартира и пр.

Полный перечень того, что можно считать «недвижимостью» прописан в ст. 130 ГК РФ. Также предметом сделки можно считать объект, которые будет построен или приобретен в будущем.

Подписывать договор могут граждане, которые обладают правами, объемами сделкоспособности.

Форма договора

Составляется документ только в письменном виде, подписывается обеими сторонами и, при ошибках написания или проведения сделки, договор считается недействительным.

Переход права собственности покупателю квартиры аннулируется, деньги, если они выплачены заранее, возвращаются продавцу.

Если сделка состоялась, то переход права собственности на квартиру (дом и т.п.) подлежит обязательной госрегистрации согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Если одна из сторон игнорирует это положение, то покупатель (продавец) может затребовать его выполнение через суд.

Условия покупки квартиры

Существенные условия, учитывающиеся при передаче недвижимости – это данные по ст. 554 ГК РФ, позволяющие установить объект, который подлежит продаже.

К ним также относятся:

  • Цена на недвижимость (п.1 ст. 555 ГК РФ).
  • Перечень проживающих (зарегистрированных) лиц, которые по ст. 558 ГК РФ после сделки имеют право пользоваться помещением.

Права покупателя недвижимости

Права покупателя объекта недвижимости по договору прописаны в ст. 557 ГК РФ, по которой он вправе требовать от продавца передать ему объект сделки в надлежащем состоянии.

Если этот факт игнорируется, то покупатель может потребовать:

  • снизить стоимость объекта;
  • оплатить ремонт;
  • отремонтировать за свой счет;
  • расторгнуть договор и вернуть сумму по сделке.

В отличие от сделок в магазине покупатель недвижимости не может потребовать у продавца замены предмета продажи на аналогичный товар.

Покупатель только может в договоре перечислить обнаруженные им недостатки.

При этом, если он принимает недвижимость в собственность, которая не соответствует условиям договора, с него не снимается ответственность по п.2 ст. 556 ГК РФ за ненадлежащее исполнение условий договора.

Важно! Общие положения о договоре купли-продажи прописаны в п. 5 ст. 454 ГК РФ. Иных прав у покупателя нет и в ГК РФ не предусмотрены.

Гарантия застройщика: на дом, на квартиру, закон 5 лет.

Права продавца недвижимости

Владелец недвижимости обязан:

  1. Передать свою собственность другому человеку по договору (ст. 549, 556 ГК РФ).
  2. После подписания документов он перестает быть собственником объекта и все его обязанности перед покупателем считаются выполненными.
  3. Фактически передать недвижимость (съехать, убрать вещи и пр.). При неисполнении в силу вступают положения ст. 463 ГК РФ.
  4. Сохранить к передаче объект в надлежащем виде (ст. 557 ГК РФ).
  5. Иными словами, если до совершения сделки он показывал дом убранным, все агрегаты работали, то при подписании договора и передаче объекта жилье должно сохраниться в неизменном виде.
  6. Если эти моменты продавцом были не исполнены, то для него наступает ответственность, предусмотренная по ст. 475 ГК РФ.

Когда возникает право собственности после покупки квартиры

Согласно ст. 223 ГК РФ по договору право собственности у покупателя возникает при:

  • передаче недвижимости;
  • госрегистрации. По п. 1 ст. 302 Кодекса за исключением некоторых положений, введенных ФЗ от 30.12.04 г. № 217-ФЗ.

Долевое участие: продажа доли в квартире

Права покупателя доли в квартире определяются по ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки».

Согласно действующим положениям:

  • Если продается доля в квартире, то преимущественное право выкупа имеют все остальные собственники остальных долей.
  • Продавец обязан предложить часть недвижимости им, а уже потом – постороннему лицу.

Продавец обязан известить возможных участников-покупателей его доли письменно, указав свою цену и иные условия.

Если покупатели дольщики не купят продаваемую долю недвижимости в течение 30 дней, то продавец может ее продать любому.

Они же могут сразу, письменно отказаться от выкупа не дожидаясь истечения месяца, тогда продавец может передать недвижимость заинтересованному покупателю ранее установленного законом срока.

Если продавец не известил дольщиков, то они, пользуясь правом преимущества покупки, могут в течение 3 месяцев оспорить сделку купли-продажи в суде. И потребовать продать долю им.

В последнем случае сделка купли-продажи может быть признана недействительной, прошедшая с нарушениями.

Продавцу придется вернуть деньги, а покупателю освободить приобретенную жилплощадь.

Поэтому, при покупке доли в любой недвижимости сам покупатель должен поинтересоваться у дольщиков их согласием и взглянуть на письменный их отказ от преимущественных прав, а лучше – снять с документа копию.

Какие риски возникают при покупке доли

Простая процедура – оповещение владельцев остальных долей может стать началом краха процедуры покупки жилья.

сложность для продавца – это невозможность найти владельца доли, уведомить его и получить письменный отказ.

Иногда его местонахождение не известно, а нередко он специально уклоняется от вручения уведомления.

В этом случае покупатель доли в недвижимости должен быть заинтересован, чтобы продавец выполнил все условия предстоящей сделки.

И знал что:

  • Суды очень щепетильно относятся к выполнению условия уведомления дольщиков.
  • Можно известить владельца доли заказным письмом. Но вручить его должны лично ему, он же должен и расписаться в получении.
  • Ставить подпись даже близким родственникам, запрещено.

Самый действенный вариант – уведомить через нотариуса, так как все сделки с покупкой долей в жилых помещениях проводятся через нотариальное оформление.

В этом случае нотариус сам рассылает уведомления и, если «достучаться» до владельца невозможно, он выдаст бумагу, в которой подтверждается, что покупатель сделал все от него зависящее.

Заключение

Права покупателя недвижимого имущества четко обозначены в ГК РФ.

Но при совершении сделки он должен сам проверять все условия выполнения ее продавцом, чтобы не оказаться втянутым в судебную тяжбу.

Источник: https://pokypatel-prav.ru/uslugi/dobrosovestnyj-priobretatel/

������������������ ������ �������������� ���������� �������������� ������ �������������� ������������������������

Защита прав потребителей продажа недвижимости

������������������ ������ ������������������ ���������������� ������������������ �� �������������� �������������� ���� ������������ ���������������� ������ �������������� ������������������������.

���������������� ���� �������������� ���� �������� ���������������������� ������������, �������������� ���������������� ���������� �������������������� ������ ������������������ ����������������, �������� ������ ��������������, ������������������ �� ���������������� ���������������������������� ������������.

�������������� ������������������������ ������ ���������������������� ���������������������� �������������� ���������� ������������ ��������������, �� ���������������� �������� ���������������� �� ���������������������������� �������������������������� �� ������������������.

���������������� ���������������� �������������������� �������������� ������������������-����������������������, ������������ ������ ���������������������� ���� ������, ������ ���� ��������������������.

���� ���������� ������������������������ ������������ ���� �������������������� ���������������������� ������������������������ ����������������, ���������������������� ����������������.

���������������� ����������������������, ���������� ����������������, ���������������������� ������, ���� �������������� �� ���������� ������������������������, �� ������������������������ ���������������������� ��������������, ������ ���� ���� ������������ �� �������������������� ���������������� ������ ���������� �������� ������������������. �������� ������������ ������������ ���� ������������ ��������������������������, ���������� �� ���������� ���������� ������������������ ������������ ������.

�� ������ ������ ���������������� ���������������������� ������ �� ���������� ���������� ������������, ���������������������� �������� ������������ ������ ���������� ������������ ���� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ���������� ������������ ������������ ����������.

��������������, �������������� ������������ ������������������ ������ �������������������������� ����������������, �������� �������������������� ����������������.

���������� ������������������������ ���������� �������������������� ������������������ �� ������������������, �������������� ������������ �������������������� ������������������������. ������������ – ������������������ ��������������.

������ ���������� ���������� �� �������������������������� ���������������������������� ������������������ �������������� “���������������� ���������� ���� �������������� �������������� ���������������������� ������������������”.

���������������� �������� ����������. ���� ���� �������� ���� ������������������������ ������������������ ���� �� ���������� ���� ��������������������.

�������������������� ������ �������������� ������������������������ ���� ������������ ������������������ �� ���������������������� ������������ ������������

�� ������ ���������� �������� ��������������, ������ ������ �� ���������������� ������ ���������� ����������������, �������������� ���� ������ �������� ���������� �� ����������. �� ���� ������ ���� �������� ������������������.

������ ������ �� ���������������������� ������ ������������������������ ������������������ ���������������� ������ ���� ������ ���������� ������������. ���� ������������ ����������, ������ ������������������, ������������������������������ ���� ������������������.

������������ ���������������� �� ���������� ���� ����������������������. �� ������������������ ������ ��������. ���� ���������� ��������������. �������� ������������������ – ������������������ ������ – �������������� ���������� ������������ ����������������.

���������� ��������-������������������ ���������� �������������������� ������������ �� �������� – �� ������������������ ������. ������ ������������������ �������� �������������� �� ��������������, ������ ������������������ �������������� �������� ���� ����������.

������ ������ ���������������� �������� �������� �������������� ���������� �������������������� ��������.

���������� ���������� �� �������� ������������������ ������������������ �������������� “���� ���������������� ����������” ���� �������������� �������������� �� �������������������� ��������������.

������ ���������� �������� �������������������� ���� ��������������, ���������������� ������������������������������ �������������� ����������-�������������� �������������� �� ���������� �������������������������� ����������.

�� ���������������� �� ������������ ������ ���������� ����������, �������������� ������������: �� ������������ ������������������������ �������������������� �������������� ���������������� (����������������, ���������� ������ ������������������ ���� ������������������������ ��������������) ������ ������������������ �������������������� ������������������������ ���� ���������� ���������������� ���������������� ������������������ ������������������ ������ ���������� ������������ �� �������������� �������� �������� �� ��������������, ������ ���������� ���������� ������������������.

������������ �� ���������� �� ���������� �������� ���������������� ���� ����������, �� ������������ �������� �������������� ������ ������������������ �������������������� �� ���������������������� ����������������.

�� �� �������� �������������������� ���������� �������� ������������������ ��������������, �������������� ������������������ ������������������ ������������������ ������������������, �������� ������ ������������ ���� ������������.

������������ ������, �������������� ������������������������ �������������������� ���������� �� ���� ��������������, ������������ �� ������������, ������ ������ �������������������� ���������������� ���������������������� ������������ ���� �������������� �������������� ����������������. ���� ������������ ������������, �������������� �������������������������� �������� �� ������ ���� ���������� ������. ���� �� ������������������, �������������� ������ �������������� �� ������������ ����������������, �� ���������������������� ���������������� ���� ������������������.

������������������ ������ �� ���������� ���������������� ������������ ���� ��������������������. ������ ������������, ������ �������� ���� ������������������ ��������������������������, �������������� ������������������ �� ���������������� �� ��������������������.

�������������� ������������ ������������������.

���� ���������� �������������� ������������������ ������ ������������������������ ������������ – ���� ������ ������������, ���������������������� �� ���������������� ���������������� ������������, ������ ������ ������ ���������������� ���������� ������������������������ ��������������������������������.

������ �������������������� ������������������ ������, ���������� ������������������ ���������� ������ ���������������� �������������� ���������������������� ���������������� ����������.

���� ������������������������ �������������� (������������ 779) ���� ���������������� ���������������������� ���������������� ���������� ���������������������� ������������������ ���� �������������� ������������������ ������������������ ����������-���� ����������������, �� ���������������� ���� ������ ������������������ ��������������. �� ������������ ������������ ������������������������ �������������� (������������ 310) ��������������, ������ �������������������������� ���������� ���� �������������������� ���������������� ������ ������������������ ������ �������������� ���� ����������������������. ���� �������� �������������������� – ������ ������������, ������������������������������ ���������������������� ���������������� �� �������������� ����������������.

�������� ���������� ���� ������������ ���������� ������������������ ������������������ �������������� ������������������ �� ���� ���������������� ������ �������������������� ������������ ������ ������������ ��������, �� ������������ ���������������� ������������������ ���������������������� ���������� ������ ���������������������������� ������������������������������, ���� ������ ������������������ ������������������������ ���������������������� ����������������, �������������� �� ������������ �������� ������������������������, �������������� ���������������� �� ���������������������� ���������������������������� �������������� ���� (N 17 ���� 28 �������� 2012 ��������), ���� �������������� ������������������������������ ���������������� ���������������� ���� ���������� �� ������������ �������� ������������������������.

�������� ������������ ������ ���������������������������� ������������������������������ ������������������ ������������������ ���������������������������� ������������ – ����������, �������������� ������������������������ ������ ������������ ��������, ���� ������ ������ ������������������ ������ ���������� �� ������������ �������� ������������������������.

�� ���������������������� �������������� �������� ������������ 782.

�� ������ ��������������, ������ ���������������� ������������ �������������������� ���� �������������������� ���������������� ���������������������� ���������������� ����������, �������� ���� �������������� ���������������������� �������������������� �������������������� ���� ��������������. ���� ���� ���������� ���������������� �� �� ������������ �� ������������ �������� ���������������������� (������������ 32).

���������� ���������������� ������ ������������������, �������� ���������������� ������������������ ���� ������������, ���������������� ������ ���������� ���� ���������� ���� ������������

����������-�������� ������������ ���������������� ���������������������� ������������ ������������������ �������������� ���� ��������������������������.

�� ���������������������� �������������� �������� ���������������������� ������������ – 422-��, �� �������������� ������������������, ������ ���������� �������������� ������������ ������������������������������ ���������������� �� ������������ ������������.

������������, �������������� ���������������� ���������� �� ������ �������� ���������������� ���� ���������� �� ���������������� �������������� ������, ����������������.

�������������������� ������������ ���� ������������ �� ������������ �� ��������������������������, �������������� ���� �������������������������� ������������ ������������������������ ����������.

���� 16-�� ������������ ������������ �� ������������ �������� ���������������������� �������������� ����������������, ���������������������� ���������� ����������������������, �������������������� ����������������������������������.

���� ������������ �������������������� ��������, �� ���������� ������������ ���������� ���������������� ������ ������������������, �������� ���������������� ������������������ ���� ������������, ���������������� ������ ���������� ���� ���������� ���� ������������. �������� ���������� �� ���������������� �� �� �������������������� – ��������������������. �� ������, ������������������������������ �������� ��������, ���� ������ ������ ������������������.

�������������� �������������� �������������������� �������� ������������������ ������ ��������������, ���� �������������� �������������� ������������������������ �������� ������ ����������������.

Источник: https://rg.ru/2017/08/21/verhovnyj-sud-zashchitil-prava-grazhdan-pri-pokupke-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.